買屋時需特別注意屋況，如發現問題要先以存證信函為主，千萬別認為口頭告知就好。(王麟琴攝)

買房子是一輩子的大事，尤其是現在房價高漲，房價所得比不斷攀升，要不吃不喝好多年才能買到一間屬於自己的房子，誰不希望買到心目中理想的家？如你所願美夢成真的案例當然有，但我當律師碰上的，偏偏都是買到海沙屋、輻射屋、漏水屋還有傾斜屋。當天不從人願，買到問題屋時，你該怎麼辦？

買到問題屋 請先寄存證信函

買到有問題的房子，大家第一個想法都是：「律師，我想要解約」，我絕對能夠理解大家要求房子一定要盡善盡美，只要有一點點問題就不想買的想法，但法律可不是這樣規定的。

房子有問題，法律上稱為物之瑕疵，賣方必須擔保出賣的房子沒有瑕疵。買方要儘快檢查房子，一旦發見房子有瑕疵時，要立刻通知賣方。

記得，口頭講是沒有用的，一定要用存證信函清楚告訴賣方，房子究竟是漏水了，還是有其他的瑕疵，這樣日後才會有證據。假如買方發見房子有瑕疵卻沒有立刻通知賣方，依法就當作已經承認受領的房屋，不能再要求賣方負責。

一旦發現房子有瑕疵，也馬上通知賣方了，是不是通通都能夠解約呢？ 法律上給買方兩項權利，可以解除契約或者請求減少價金，但是解除契約顯失公平的話，只可以請求減少價金。所以，買到有瑕疵的房子，通常是減少價金，不會顯失公平的情況下才能解除契約。

例如以買到漏水屋來講，主張解除契約，顯然就是顯失公平了，因為通常漏水可以修復，不會影響居住的功能，所以只能主張減少價金。但如果是買到海沙屋，甚至是輻射屋，無論是鋼筋腐蝕或是輻射，都會嚴重影響居住的安全，在這樣的狀況下，主張解除契約相對不會顯失公平。

減少價金是原則 例外才能解除契約

那如果買到傾斜屋呢？假如涉訟法官會請專業單位鑑定，一定程度內的傾斜是允許的，超過一定程度的傾斜必須補強的，則是減少價金，更嚴重的傾斜有傾倒可能的，就可以主張解除契約。

最後還要提醒大家，一旦發見房子有瑕疵，除了馬上通知賣方，假設賣方置之不理，記得要在通知後6個月內提出訴訟，否則會喪失解除契約或請求減少價金的權利喔。

祝福大家都能買到理想中的好房子。

不動產經紀人榜眼 台北律師公會副秘書長 蔡志雄律師