【住展房屋網 施絢傑】喧騰一時的大埔農地強徵強拆事件，至今仍沒有完全平和落幕；此事看在眼裡，一般民眾可能會有以下疑問：這樣的事，會不會發生在我身上？如果真發生，政府究竟是憑什麼徵收？我又該如何面對，進而保障自我權益？
「今天拆大埔，明天拆你家」；這是數月前鬧得滿城風雨，事件本身可追溯回兩年前，惟至今還無法善終的苗栗大埔農地區段徵收案，相關抗議團體最初所喊出的口號之一。
從縣府漏夜剷平農作物，到以強勢警力拆除拒遷四戶之一張藥局違建，在媒體高度曝光下，看來的確觸目驚心。而閱聽大眾看到如此醜陋的過程，除了對政府心生不信任感外，恐怕還會產生下列疑問：「下一個(被徵收的)，會不會就是我(家)？」
要回答這個問題前，首先必須了解，政府徵用民間私人土地的法源為何，及可執行的方式有哪幾類？
土地徵收 行使上級所有權
所謂土地徵收，是指國家因為公共或相關用途之目的或需要，基於公權力，行使其「上級所有權」，強制取消私人土地下級所有權，並給予合理補償，進而另行支配土地使用(權)的一種行政行為。
而所謂「上級使用權」，則是來自土地法第十條規定，「中華民國領域內之土地，屬於中華民國人民全體，其經人民依法取得所有權者，為私有土地。」法界解釋，這裡的『屬於中華民國人民全體』，就是「上級所有權」的意義所在。
然而有關土地徵收之相關規定，除土地法第五篇有一般性規定外，平均地權條例、都市計劃法等也都有相關規定，結果形成法令疊床架屋的情況。於是民國八十九年二月政府公布施行「土地徵收條例」，並賦予其特別法之地位，優先他法而適用。
由以上相關法源描述可知，政府徵收私人土地，重點在於基於公益事務主要是公共建設之需要，而行使『上級所有權』。至於手段，則有一般徵收、區段徵收及市地重劃三大類。而在內政部地政司網站上，對於這三類方式有極詳細的介紹與區分。(http://www.land.moi.gov.tw/chhtml/landfaq1.asp?fqid=811&cid=2)
市地重劃 比區段徵收好？
簡單來說，一般徵收最單純，就是政府基於公益需要，直接徵收私人土地並給予補償金(不能發還土地)。然而這樣的徵收方式，勢必出現「為何是我(的地)，而非其他人被徵收」的問題；尤其建設完成後，周邊土地還會因此增值，更加凸顯所謂的『不公平』。
因此，政府又根據相關規定，把徵收範圍擴大，並重新畫設道路公設等，以兼顧徵收之公平性，而且使更多人都能『雨露均霑』。理論上，區段徵收也是直接按公告現值發放補償金，私人地主拿錢走人，或重新回來購買土地。
不過，因為官方經費(不足)等理由，因此另外設計出配發徵收後重新規劃的土地給原地主的方式；而配還土地稱為『抵價地』，因為這裡的價，指的是地價(過去按公告現值，後來改為加成，現在又改為按市價)。
至於市地重劃，則是因為道路或公共設施不足等理由，所進行的都市計劃重新訂定，並增設道路等公設。這時原地主重新配發的土地，則稱做『抵費地』，原因在於，參與重劃作業(增建道路等公設)，必須負擔相關費用。
市地重劃案例，內湖五期重劃區。
取回土地 市地重劃較多
因此，雖然出發點稍有出入，但從實施末端來看，都有區域重劃及行公共建設之實，私地主最後也都抽籤取回土地，再另行處分或重建，結果是類似的，所以一般民眾並不易區分兩者之差異。
至於印象中認為後者(市地重劃)較為有利，原因可從兩個角度切入。首先，地政司網站上是寫，區段徵收為公權力執行，市地重劃則較『民主』；實際則是，前者一定要官方才能執行，後者則可由民間自辦。不過民眾認為市地重劃對自己較有利，原因其實還是取回土地多少的差別。
根據地政司官網資料，區段徵收取回的抵價地，是原土地(面積)的百分之四十至五十(取回土地變少，是土地市值會因為重劃開發而增加)，市地重劃則最少百分之五十五起跳。然而，市地重劃通常不牽涉重大建設，因此(土地)增值空間較小；而政府在推動重大建設時對需用土地，一般則都會採行區段徵收方式，如高鐵車站及特定區劃設，就是採區段徵收方式。
而就實務面來看，用以下簡單方式，大概就能區分兩者不同。北市前地政局長陳錫禎解釋，市地重劃通常是在已頒佈都市計劃的區塊內實施，至於要變更開發農業區、保護區，則多半採區段徵收方式。
比如北市現在正夯的奇岩新社區，就是區段徵收，因為其前身都是農地；附近的北科計畫，也是一樣的情況。社子島、木柵路五段老泉里一帶，則原屬保護區，現在北市府準備進行開發，也是採區段徵收方式。相對地，先前另一熱門房市區內科五期重劃區，則屬市地重劃案，主要是原本就歸屬於大內科計畫之下。
因此以此為基礎，私人居住地如屬於原都市計劃內(住商用地)，則除非遇到重大建設，如捷運站設置，才可能被政府徵收(一般徵收)。但當私人土地是開發受限的保護區或農業地目時，一旦進行開發，手段就是區段徵收。
區段徵收案例，桃園高鐵特區。
參與公聽會 充分表達意見
不過，無論私人土地性質為何，當政府基於公益需要，必須徵收民間土地時，即可依現行相關法令為之，並進行重劃；因此「今天拆大埔，明天換你家」的情況，在政府持續發展地方改良建設的大前提成立之下，是確實可能發生的。然而，私人房地仍是人民辛苦打拼賺錢取得的，因此除制度上的合理補償機制外，自己的權益也必須適當據理力爭。
根據土地徵收條例，在興辦相關計畫、進行土地徵收前，需用土地人應需舉辦公聽會，聽取土地所有權人及利害關係人的意見。因此一旦收到相關通知信函，千萬記得，如果不想被徵收或有其他意見，一定要出席表達之。
另外，大埔事件雖仍未落幕，不過兩年前事發後，土徵條例已做若干修正，於前(一百年)年八月通過，去年初正式公告實施。而主要修正重點摘錄如下：
一、明定特定農業區農牧用地，除零星夾雜難以避免者外，需用土地人不得納入勘選用地範圍。但國防、交通、公用事業、水利事業、公共衛生及環境保護事業所必須或零星夾雜或經行政院核定之重大建設所需者，不在此限。（修正條文第三條之1，排除大埔之類的特定農業區）
二、增定需用土地人於申請徵收前，須就徵收計畫個別情形評估其興辦事業之公益性。（修正條文第三條之2，加強評估徵收案之公益性）
三、增訂協議價格金額得由需用土地人以市價與所有權人協議，及排除共有人優先購買權之適用。（修正條文第十一條，以市價為補償金依據）
四、增定低收入戶或中低收入戶人口，因其所有建築改良物被徵收，致無屋可居住者，需用土地人應予以安置，安置方法包括安置住宅、購置住宅貸款利息補貼、租金補貼等。(修正條文第三十四條之1)
五、增列原土地所有權人如有繼續耕作意願者，得於區段徵收範圍內劃設農業專業用區，供原土地所有權人申請配售土地之需。(修正條文第四十三條之1)
事前溝通協調 政府有責任
平心而論，對於政府徵收私人土地，進行所謂公益性建設開發一事，是直到大埔事件爆發後，才引發社會高度關注，相關修法也由此而生。不過單純就事論事，陳錫禎認為，多數徵收案都符合公益性質，大埔事件則算個案特例，至於某些徵收案作業推動困難，甚至引發民怨，問題其實是出在事前溝通上。
陳錫禎分析，從法理上看，大埔徵收案並無問題，徵收四戶改良道路的理由也是成立的，但是作法上可更細膩些；更重要的是，這仍牽涉到民眾私人財產權，因此絕不能急著完成，反而要花更多心思與民眾溝通，說明徵收的必要性。
尤其要注意，除了有形的土地及地上物之外，被徵收者的無形精神損失，才是難以用金錢衡量的，因此從上位決策者到執行人員，都要有同理心。此外，徵收案的公益及必要性，仍是最重要事項，必須審慎評估；以大埔案為例，如果縣內其他科技工業園區閒置率偏高，則該案的必要性，確有再討論或商榷的餘地。
至於拆遷的安置議題，可能因為牽涉到後續買賣及管理，多數地方政府傾向淡化或不處理。在相關條例修訂前，全台灣只有台北市有實施；比如士林官邸北側重劃區，泰北高中旁的一批公家興辦住宅，其實就是蓋給該區拆遷戶承購或暫時居住使用的。
別讓自己的權利睡著了
「今天拆大埔，明天拆你家」，聽起來很聳動，但從某種角度來說，卻絕非危言聳聽；尤其近年政府為拼經濟或拉近城鄉差距，而擘畫許多建設，如剛通車不久的五楊高架，或仍如火如荼進行中的大台北捷運路網建構，而這些建設，很多時候都須徵用私人土地才能順利推動。因此無論是一般、區段徵收或市地重劃，確實是可能發生在你我身上的。
而這個時候，除了關注相關訊息、積極參與相關公聽會，或透過其他管道充分表達意見之外，也應該要體認，正常情況下，短期個人不便或犧牲，換來的是中長期的大眾利益，到頭來，自己其實也是受惠者；況且，現在已改採市價為補償基準，不致讓被徵收者認為自己的土地被賤賣。總之還是要記得，「別讓自己該有的權利睡著了！」
本文摘自10月5日出刊之《住展雜誌》383期專題報導，同期內容除本文外，並有「台灣住宅政策探討」、「奢侈稅修法何去何從」、「人生有夢 名師築夢踏實」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！
