美中貿易戰以及疫情加速全球供應鏈再結構，反映在土地市場上，最先發動的是二級產業投資「工業、倉儲類」的需求，根據內政部統計的全台建造執照核發量，從2016年的169萬坪，到了2020年已經直奔308萬坪，增長82%，而產業升級的遞延、擴散效果，更讓「辦公、服務類」的建照核發量從2017年的41萬坪，擴增到去年的148萬坪，一年的建築開發量就增加超過100萬坪，累積6年更增加了569萬坪樓地板面積，將陸續在市場發酵。

值得注意的是，在政府「打住不打商」的政策方向下，住、商投資分道揚鑣，建築投資今年前七月較去年同期放在住宅的面積縮減2成，相對來看，轉進商辦的動能未歇，今年再增29%，未來幾年的新增供給量將續創新高。

然而，新增供給分佈的區域落差極大。台北市顯然受到未來辦公供給翻倍增加與租金投報率溺水的壓力，去年衝上80萬坪的天量之後，今年核發量趨緩，下降9%。桃園則因為製造業需求掛帥，替代效果壓抑商辦建照核發量，不但核發面積居六都之末，較去年同期大幅減少65%，甚至比雲林還少。但中南部爆發的勢頭最猛，台南年增333%、台中年增117%、高雄年增110%，而且開發量體分別佔全市總量的13%、20%、10%，全面性打破過去歷年5%以下的份額，商辦儼然成為區域市場新勢力。

面對史上最大的商辦投資潮，有幾個觀察點值得注意：

首先、打破以台北看天下的市場觀點，新商圈逐漸成形。過去定於一尊的商辦市場，將出現百花齊放的現象。新聚落、短鏈投資的風潮將使需求的流動更為靈活。舉例來說，蓄勢待發的新莊副都心、高雄亞灣區與周邊有生產互補性、機能完整性、廣大腹地，以及產品升級等優勢，再加上原有都市計畫賦予的交通建設、公共設施條件，勢必成為產業新核心，拉動周邊住宅、零售需求。

其次、綠商辦浪潮成為排擠老舊建物的灰犀牛。國發會去年3月30日發布「2050淨零碳排放路徑」，預計在2030年公有新建建築達到建築能效1級或近零碳建築，接下來要在2040年完成50%既有建物更新為建築能效1級或近零碳建築，到2050年則要求100%新建建築物及超過85%建築物為近零碳建築。從南到北，除了綠建築標章的推廣之外，建立建築能效評估及標示制度及推動淨零轉型、導入創新節能技術，都已成既定政策，是故缺乏改善專業的老大樓，恐在第一波就被擠出綠色供應鏈，繼而連投、融資條件都會變得困難，最後甚至直接就被頂出市場。

第三，租售需求多元化帶動專業房東及營運者的崛起。面對能源、生活、產業、社會等四大轉型挑戰，過往建商蓋了就賣、賣了就賺的經營思維需要調整。如何因應供應鏈、區域市場等結構性特性，打造利於輕資產的生產環境，而且同時有保有穩定的租金收益，以及戰略性的獲利模式，用生態圈、會員制、訂閱制、共享制重塑空間服務，將會是商辦紅海市場投控的新顯學。進一步分析，精準的產品定位、前瞻的設備投資、有效的招商活動、有感的租務管理、專業的物業服務、彈性的租售策略、可靠的財務評估，都是商用不動產營運升級、趨吉避凶的關鍵。

資金潮已退去，再加上建築、獲客、營運成本的要求越來越高，商辦市場投資淨利被壓縮已成事實。如何審慎重估市場胃納量，及早針對租、售差異化的需求，進行產品、時序、價格的調整，恐怕是未來投資人面對2026年第一波供給大浪的必要避險準備。