訊息公告 » 搞懂[限制登記]你才不會陷入困境

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】限制登記是指限制登記名義人處分其不動產權利所為之登記。有預告登記、查封、假扣押、假處分、破產登記、保全處分、暫時處分、清算登記及其他依法律所為禁止處分之登記。
 
正業地政士聯合事務所表示,實務上最常見的有查封、假扣押、假處分或是行政執行署的囑託查封登記。查封登記不同於抵押權的登記,抵押權第一順位到其他順位,可以無限制次數辦理登記,但是依據土地登記規則第140條規定,「同一土地經辦理查封、假扣押或是假處分登記後,法院再囑託為查封、假扣押、假處分登記時,登記機關應不予受理,並復知法院已經辦理登記之日期及案號。」
 
也就是法院查封時的併案,要向承辦法院執行處或是書記官,查詢、閱卷才能知道有多少債權人已經“兵臨城下”。另外,解鈴要繫鈴人,想要撤封辦理過戶登記,就必須要全部清償或是和解,才能撤銷查封後辦理其他登記, 所以,遇到該類案件務必小心應對。
 
賣方因為欠繳行政罰鍰,不動產遭到法務部行政執行署查封登記,原本欠款約80萬元,買方也知悉,於是簽立買賣契約書在案。詎料,要去清償行政執行署查封時才發現賣方的所得稅、交通罰款……全數併案,必須清償約200萬元才能徹封,辦理過戶事宜。
 
問題來了,如果全數清償撤封,再加上賣方的原有抵押權貸款,已經超過買賣總價甚多,非買方所能承受,賣方亦無力清償,因此案件無法順利進行。
 
所以,當遇到法院查封案件時,如果沒有把握完成撤銷查封,並辦理過戶登記,或許,依強制執行法,去法院投標會是比較安全的方法。因為,進入法拍程序,所有債務人應該繳納的稅金,對於債權人應該清償的債務,概與得標人無關,統一由法院依照債權的優先性,做成強制執行金額分配表,直接分配給稅捐單位或是債權人,即使分配不足,也不會影響買方取得權利移轉證書,及過戶的程序。
 
當然,法拍有點交與不點交的問題,如果沒有經驗,還是要小心,諮詢專業人士,以免落入另外一個困境。