王媽媽買了一間總價1,000萬元的房子，貸款750萬元，王先生繼承3年後，想以原價1,000萬賣掉，結果稅的問題讓王先生嚇了一大跳！房地合一稅計算如下：

售價1,000萬－王媽媽死亡時之時價250萬＝獲利750萬

房地合一稅＝750萬元×稅率35％＝262.5萬

王先生以1,000萬元賣掉房子，還給銀行750萬元，手上只剩250萬元，根本不夠繳稅。等於他賣房子，不但拿不到分文，還得倒賠12.5萬元。

這問題過去幾年一直被提起，市場形容這是「房地合一稅的Bug」，要是法令不改，問題不能解決。

因此，財政部於2020年7月發布最新解釋函令：

「個人繼承取得房屋、土地時，併同繼承被繼承人所遺以該房屋、土地為擔保，向金融機構抵押貸款之未償債務餘額者，應整體衡量其繼承取得房屋、土地之經濟實質，該債務餘額超過繼承時房屋評定現值及公告土地現值部分，核屬其因繼承取得該房屋、土地所生之額外負擔。

「嗣個人交易該房屋、土地，依《所得稅法》第14條第1項第7類第2款規定計算房屋之財產交易所得，或依同法第14條之4第1項規定計算房屋、土地交易所得時，該債務餘額超過繼承時房屋評定現值及公告土地現值合計數，且確由該個人實際負擔償還部分，得自房屋及土地交易所得中減除。」

簡單來說，就是出售繼承的房屋時，如果有債務，可以在計算房地合一稅時扣除。

依照剛剛王先生的案例，計算房地合一稅的所得額時，可以再多扣500萬元（獲利250萬）。計算如下：

繼承取得房地之額外負擔＝實際負擔貸款餘額750萬－繼承時房地現值250萬＝500萬

新的法令修改後，王先生就不會有賣繼承來的房子還要倒賠的問題了。不過有幾個條件限制須注意：

1. 房地和抵押債務必須由同一繼承人繼承才適用。

2. 被繼承人向金融機構的抵押貸款餘額才可適用，換言之，如果是向民間二胎（按：將不動產抵押設定第二順位給民間金主後取得資金，而第一順位通常是銀行端）借的就不適用。

3. 繼承時，債務餘額大於公告土地現值及房屋評定現值合計額才適用。債務餘額如果小於房屋、土地的現值，就不適用。

4. 售後，貸款餘額須由被繼承人償還。如果沒有償還，也不適用。

本文摘自任性出版的《節稅的布局：搞懂所得稅、遺產稅、贈與稅與房地合一稅，你可以合法的少繳稅，甚至一輩子不繳稅。》

作者：胡碩勻

信達聯合會計師事務所所長、台灣創速董事合夥人暨財務長，擁有中華民國會計師及英國會計師證照CPA，同時為國際認證理財規劃顧問CFP、經濟部中小企業處榮譽會計師及創業顧問，曾任會計師公會智庫服務委員會委員。

現為《Advisers財務顧問》稅務專欄作家，常為《月旦會計財稅》、《今周刊》撰文，並常接受非凡新聞台、民視、《遠見雜誌》、《錢雜誌》採訪，亦經常受邀至各大企業及學校演講。

出處來源:https://money.udn.com/money/story/11994/5558856?from=ednappsharing