今年房市升溫，又有不少民眾質疑買房坪數被灌水，立委高嘉瑜、內政部長徐國勇最近在立院舌戰「實坪制」，讓建案「公設比」過高問題，再受關注。

公設比持續升高，確實是明顯趨勢。據住展雜誌調查，今年雙北新建案平均公設比同創新高，台北市更直接突破百分之三十五的「魔王關卡」，因購屋族對公設的容忍值約是百分之三十至三十五，多數建案會把公設比設在百分之三十五這臨界點之下，但建商毫不手軟，憑著房市復甦，與社會期待走上相反道路。

其實「公設比」是業界慣用的售屋用語，並無法規規範。在內政部訂定的預售屋或成屋買賣契約書範本中，建物權狀上，就是登記主建物、附屬建物（陽台）、及共用部分。

一般認知，公設比就是「共用部分（扣除車位面積）除以建物總坪數（共有部分+主建物+附屬建物）」。譬如一間總權狀坪數三十坪房子，共有部分若十坪，公設比就是百分之三十三點三。那為什麼公設比，有的是百分之二十八、或百分之三十三，甚至高到百分之五十？由於法律沒有規範，一切取決於建商的良心。

在實坪制明朗前，消費者除可用三成為基準，初步檢視公設比是否合理；也可檢視公設的內容與品質，看那些公設是必須，那些是純粹灌虛坪，作為價格判斷基礎，例如共有部分項目通常包括停車空間、門廳、走道、梯間、機房、管理室、水箱、蓄水池、儲藏室、防空避難室、屋頂突出物、健身房、交誼室等。

如是具公安性質的公設，就是必要設施，但也可看看有無過度設計、重複計算等，尤其是車位。因建商把地下室車位的面積設定愈少時，地下室其他部分，分攤做為全體共有公設的面積就會愈大。意即車位坪數登記較小，公設比會提高，但車位價格通常不會降低，民眾等於買了車位又多負擔公設價格，被扒兩層皮。

也要注意「哪些設施有無必要」，因建商想讓建案看起來高貴，就做一些毫無尺度的公設，如超大的圖書館與交誼廳等，進而拉高公設比與房價。建商也會增加假山假水庭園造景，但消費者負擔自然也增加。

還有些虛公設，如麻將間、撞球場、冥想室、三溫暖泡澡池，最終都可能因使用次數少、疏於清潔保養而作廢。或擅自挪用地下室機車格，當成湯屋或健身房，最終被檢舉而拆除。

虛坪雖不合理，但完全實坪制也不可能，因消費者怎會完全不用到公設？但是，室內空間、附屬空間、停車空間、公設空間，在不同使用「效能」下，價值也應有所不同；且不該被分配到的、用不到的，然後卻被灌坪數、付出買賣價款，也應有一套檢視標準。

簡言之，政府要改革，就是讓民眾知道「錢到底花在哪」，即建物與公設的計價，相關資訊要明確完整地揭露。

例如雨遮僅是「鳥住的地方」，約占建物坪數的百分之七上下，以往因為可計坪，就有建商蓋出「土星環」雨遮來牟利，但因太不合理，在政府修法後，二○一八年請照的預售屋，雨遮都「不可登記、不可計價」，就是改革的最好例子。