台灣房市真的熱了嗎？根據我長期觀察，要投機、投資和自用3種購買力齊聚，反映在全國移轉棟數，至少每年超過45萬棟才是熱。在2016年之前，全國每年平均移轉棟數約在30萬棟，但2016年跌到了24萬5,000棟。經價格緩跌3年，才在2019年落底回升、成交量再站回30萬棟。2020年仍將持續此市況，第1季雖遇疫情而短暫中斷，但疫情控制後，買盤隨即出籠，恢復健康回溫走勢。

但市場才回溫，就有人幻想要一飛沖天，更「忘了我是誰」，想把玉蘭花的價格賣到玫瑰花的行情，這種任性令人擔憂。原本房市持穩地健康放量，讓想買的可出手，但賣方千萬不要見到一點熱度就亂漲房價而揠苗助長。

正因歷經了3年落底修正，市場已經變得健康聰明，開高價不會成交，若是反映真實的價格就會成交。從實際成交案來看，多集中在蛋白區、小坪數，豪宅市場仍是「帶刺的玫瑰」、「孤芳自賞」，且房價並沒有漲。但要提醒的是，目前小坪數產品雖熱，但隨著年輕族群成家而來的換屋潮，這些小宅恐面臨壓力。

另外，完全未受疫情影響的土地，因1年就自然增值10%～15%，故有大量買家追逐；商用不動產中的辦公市場仍是需求大過供給，但3、4年後，台北市將有數萬坪供給，將影響才調升的租金行情。自用市場方面，因低利率、政府提供的8成貸款、建商提供更優惠的付款條件等因素，將逼出更多的剛性自用買盤。最後，現在不是投資的買盤市場，因房價過高。這時買，3年內賺不到錢，只有2%的租金收益。若房價跌掉15%，得大約7年才補得回來。

展望未來3、4年，市場都會呈現「個案表現」，價格幅度波動不大，也不可能滾出大量讓買家獲利出場。3、4年前買的預售屋，3年後賣不到當初預售的價格。而當預售屋賣到新成屋價，新成屋就賣不掉。5年前推的案子如今已成中古屋，價格就更撐不住了。所以未來幾年，房市仍將是「上不去、下不來」。市場但求合理健康，投資仍要「戒急用忍」，等價、等量、等風再起！(本文作者為香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司台灣分公司董事總經理)