在早期不動產知識缺乏的年代，造成很多金融機構對於房地產的逾放比過高（銀行超貸），或者法人不當的處分不動產，以低買高報的方式來惡性掏空公司的資產等，導致許多嚴重的社會問題出現。

漸漸的，社會大眾開始正視不動產估價的問題，並在政府不斷努力下，終於在2001年在不動產估價領域訂立了《不動產估價師法》、《不動產估價技術規則》等相關法規，讓不動產估價方法終於擁有自己的一套規章。所以，如果大家想要了解更深入的理論的話，建議可以去學習不動產估價的相關法規，增加自己的專業技能。

不動產的估價方法，大致分為以下三種：（1）成本法；（2）比較法；（3）收益法。

1.比較法

「比較法」是一般大眾以及專業估價人員最常使用的估價法，顧名思義，也就是利用條件相當的物件來評估標的之合理價位。

根據《不動產估價技術規則》第23條規定，比較標的出現下列情況，應先作適當之調整；該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用：

（1）急買急賣或急出租急承租。
（2）期待因素影響之交易。
（3）受債權債務關係影響之交易。
（4）有合併使用之交易。
（5）地上物處理有糾紛之交易。
（6）拍賣。
（7）公有土地標售、讓售。
（8）受迷信影響之交易。
（9）包含公共設施用地之交易。
（10）人為哄抬之交易。
（11）與法定用途不符之交易。
（12）其他特殊交易。

「比較法」的調整因素有以下幾種：（1）情況補正；（2）日期修正；（3）區域修正；（4）個別因素修正。

「比較法」使用的謬誤，別被仲介騙

在房仲的生態中，你如果是賣方屋主，仲介就會無所不用其極地說服賣方屋主把房屋售價壓低。如果你的專業知識不足，很有可能就會被仲介牽著鼻子走！

記得曾有一次，我打算賣掉桃園一間3樓公寓，那個區域的房價行情約為每坪12萬，房仲接到我的委託後，有一天特地帶著資料來找我，希望我可以把售價往下修。

仲介表示：「你看你旁邊這間房子的實價登錄，他的房價每坪也只售7萬耶！還有另一間，實際成交價也才10萬，你開的價格實在太高了啦！這樣我們很難賣！」而在聽完他的說法，我心裡當下的OS是：「你少在那邊用沒修正過的「比較法」來唬我！」

我跟仲介說道：「首先，你說的那間每坪7萬的公寓，它的土地使用分區是工業用地，價格本來就會比住宅用地便宜，銀行願貸成數也比較低，所以這個案子不能拿來跟我的房子做比較！」

我接著說：「再來，你說的那間每坪10萬的公寓，我倒是有兩個問題想請教：一是，那個物件是5樓公寓的5樓、登錄價格是5年前「日期修正」的數字。我這間房子是3樓公寓，你拿5樓公寓的價格來比較，那也要經過修正才行，還有在5年前的市場房價，跟現在的市價已經有一段差距了，所以這個標的根本不能拿來當作比較的基礎。」此時，拿著房仲給我的實價登錄資料，我指著一筆近期每坪13萬成交的公寓來反問房仲。

我說：「我會訂這個價格，我也是用「比較法」來參考的，因為這筆實價登錄每坪13萬的公寓，他的臨路是面省道，再加上實際價格登錄日期是今年，而且也是3樓的公寓，這才可以拿來當做我的比較標的！」

「而且，它近期成交每坪13萬的這個物件，臨路面寬是4線省道，但是我的房子是的臨路路寬是一般的雙線馬路，所以我的物件價格經過修正後，把價格訂在每坪12萬，其實是非常合理的！」

此時，房仲看我是有備而來，也佩服我的專業，誤打誤撞之下，我跟他成為了好朋友，他後來也報了很多好案子給我，讓我買了很多賺錢的案子！總而言之，因為「比較法」的估價方法有四大修正因素，所以奉勸大家別傻傻地直接拿實價登錄來參考唷！

2.成本法

就三種估價法來說，成本法是最容易理解的，所有商品的價格，都是透過成本計算，再加上適當利潤而定出最終的售價。而不動產商品也一樣可以用「成本法」來做估價，不動產當中最大的兩個成本為土地及建物，故而使用「成本法」估價，也可分為土地及建物兩部份。

土地成本就是取得土地之價格總額；那建物的估價則是以興建所需之所有費用來評估成本，包括營造施工費、規劃設計費、廣告、銷售、管理、稅捐、融資利息及開發利潤等。對於中古屋的估價，建物估價部分還要考慮折舊，如果是預售或新成屋，則不需考量折舊的問題。

對於我們在買新成屋以及預售屋的時候，才比較會用「成本法」來評估，或者是在缺乏比較標的物的情況下，才會運用。

3.收益法

與另外兩種估價方法相比，「收益法」相對較為複雜。而「收益法」的評估價格的模式為「直接資本化」。

「直接資本化」

指勘估標的未來一年期間之平均客觀淨收益（a），依照當時價格日期的適當之收益資本化率r（也就是年收租金投報率）推算勘估標的價格之方法，例如：台北目前普遍的收益資本化率為2～3%，在桃園大樓收益資本化率為3～5%。

範例1：
假設我在桃園買了一間電梯大樓，我每個月總收的租金約為2萬元，年收租金a（客觀淨收益）為24萬，在當地的收益資本化率r（年收租金投報率）約為4%，那房價P推估為：24／0.04（a／r）= 600萬

範例2：
假設我在台北買了一間電梯大樓，我每個月總收的租金約為3萬元，年收租金a為36萬，在當地的收益資本化率r（年收租金投報率）約為2%，那房價P推估為：36／0.02（a／r）= 1,800萬

範例3：
假設我在桃園買了一間公寓隔間套房，我每個月總收的租金約為3萬元，年收租金a為36萬，在當地公寓格套的收益資本化率r（年收租金投報率）約為7%，那此類型公寓房價P推估為：36／0.07（a／r）= 514萬