降息雖然已經是上個月的事情，可這波史上超低利率，在帶動房地產交易之前，已經明顯帶動民眾對不動產的討論，效果著實驚人，這些討論之中，多數看好資產與商用前景，但對於住宅市場，看法卻莫衷一是。

先談住宅思維，或許可從2000 年後五次降息潮中的後續影響，略窺一二。

綜觀過去五波降息，分別為2000年~2001年為降低網路泡沫、911事件及納莉颱風對經濟的衝擊，接連降息11次、共降息10.5碼，當時平均房貸利率約6.81%，仍在高檔，到2002年再降一波，而2003年、2008~2009年因SARS、金融海嘯等因素，央行又多次降息，其後，2015年~2016年為振興經濟，又再次祭出累計降2碼的降息。

同步觀察其前後年間的移轉量，能夠發現五次大降息都造成後一年的成交量上揚，其中以SARS發生隔年突破40萬棟最為人津津樂道，甚至被作為「降息等於買氣大增」的鐵證。不過雖然每次降息後都能反映在成交量上，可是共降息2碼的2015~2016年，卻未讓2017年移轉棟數大幅回升，推估與高房價、房地合一新稅制有關。

為什麼會有這狀況，說到底，不脫是關鍵台灣房價在過去二十年飆漲，平均薪資成長幅度卻遠不及房價有關；此外，利率跌跌不休，差距越來越不明顯，自然挹注效果也沒有那麼強大。

可是即使如此，硬要說那些產品還能獲利，不脫是低總價、低基期、具話題與轉手性的標的，仍頗有想像空間；如果能在寬限期間有點租金收收，那也依舊能有買方追捧。

至於資產與商用呢？

除了進入門檻高、籌碼單純、價格仍有空間等因素外，低利環境下，誰能從銀行槓桿出最多資金，誰最有利。也因此，建商買土地、公司購置資產，財務壓力相對輕鬆，加上若有機會能重新包裝成收益型商品，之間的利差累積起來也不無小補。在這舞台上，可以預見的，是資金不斷追逐，只是換誰當主角的差別而已。