央行日前啟動降息，房仲統計央行過去五波降息房市表現，降息後一年，買賣移轉棟數全部成長，不過隨利率從天花板下降至地板，帶動房市買氣效果愈來愈不明顯，這波降息是否能保持過往「光榮」紀錄，有待觀察。

新冠肺炎重創全球經濟，各國紛紛採取降息及量化寬鬆政策，央行上月也宣布降息1碼，自用住宅透過公股行庫貸款1,000萬以內可再降1碼，引發資金轉進房市話題。

大家房屋企研室主任郎美囡表示，央行近20年共有五波降息，觀察買賣移轉棟數，降息後一年的買賣移轉棟數全數成長。

其中2000年到2001年，因應網路泡沫、911事件及納莉颱風對經濟的衝擊，央行接連降息11次、共降息10.5碼，當時平均房貸利率約6.81%，仍在高檔，但買賣移轉棟數從2001年25.9萬棟強力反彈，2002年回升到32萬棟。

2002年5月到2002年11月，為刺激消費、投資需求，改善就業狀況，央行再度降息二碼，移轉棟數再從2002年的32萬棟，上升到2003年34.9萬棟。

2003年爆發SARS， 當年5月至6月間，央行再降息一碼，平均利率跌至2.5%，已不到2001年的一半，隔年2004年買賣移轉棟數大爆發，一舉衝破40萬棟，達41.8萬棟。

2008年發生金融海嘯，央行再度展開降息循環，共降9.5碼，平均房貸利率來到2.53%相對低點，2009年買賣移轉棟數38.8萬棟，較2008年小增約一萬棟，效果明顯不如先前。

2015至2016年為刺激景氣，央行再降息2碼，平均房價利率跌破2%至1.8%，買賣移轉件數從2016年24.5萬棟，2017年增至26.6萬棟，但未能回到降息前一年的30萬棟大關。

郎美囡分析，過去20年房價一路上漲，薪資卻是原地踏步。早先大家買得起，降息讓人覺得有便宜可揀，刺激買氣效果相當不錯，2008年以後房價逐漸來到高點，受薪階級漸漸買不起，貸款利息減少不如房價下降有吸引力，買氣因此並未明顯拉抬。

她表示，央行此次降息前，平均房貸利率已處於歷史低檔，買氣一直低迷，即顯示問題不在利率在房價，加上目前產業發展及就業條件、稅制與過去不同，這波降息帶動效果預料相當有限。

住商不動產企研室經理徐佳馨則認為，央行降息雖對房市拉升有限，但低利環境與寬鬆銀根必然會造成資金流向資本市場，土地、收益型產品預料仍會受惠。

記者游智文／攝影

資料來源：住商不動產