買房即使是二手屋，也動輒千萬起跳，但若遇到房屋瑕疵時該怎辦？地政士全聯會副執行長蕭琪琳表示，買二手屋與預售屋、新成屋不同，沒有所謂的保固，而是否求得賠償與否，就在「關鍵一秒」，提醒購屋人千萬要當心！

▲蕭琪林的友人買了房子後，才發現浴室、客廳都漏水。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

蕭琪琳分享朋友買屋經驗，友人買了一間新北市板橋區的中古屋，交屋時已檢查過一遍，但沒想到點交後，因為要重新裝潢，拆除浴室舊裝潢的天花板時，才發現有嚴重漏水痕跡，樓上洗澡更是水不斷滴下，一驚之下立刻查看他處，發現客廳也有水痕。

發現狀況後，友人立刻請前屋主處理，結果前屋主斷然拒絕，前屋主認為「房屋已經交屋，而且註明『現況交屋』，有任何問題應由新屋主自己處理。」這時候問題就來了，蕭琪琳指出，大家最常見的疑問就是「漏水保固」前屋主是否應負責呢？

▲屋主常常以契約已註明「現況交屋」來耍賴，實際上若未特別告知瑕疵處仍須負責。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

蕭琪琳解釋，其實二手屋買賣發生糾紛時，第一種常見狀況是，賣方常常主張契約中已註明「現況交屋」，所以不必擔保任何責任，在實務經驗上，其實是認定「應具通常效用之『無瑕疵之物』。」也就是說如果想免負瑕疵擔保，應先告知該瑕疵之明確位置，經買方充分了解，才可以免責。

▲「保固」一詞通常是用在預售屋或成屋銷售，也就是建商，並非二手屋買賣。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

第二種常見狀況，有些買方認為應有「保固」半年，甚至主動要求保固一年，但其實保固的意思，指的是「正常使用一定時間不會壞掉」，倘若壞了賣方就要負責維修，並且由賣方付出修繕金額，其實是錯誤的觀念。

「保固」一詞其實是針對製造商，房屋指的就是建商，所以二手屋買賣，只是一般賣家，在法律究責上，通常不需要負責，不過如果是漏水，如果買賣完成前，賣方已請修漏公司處理，當下就可請修漏公司出具漏水保固，避免後續問題。

▲若買到瑕疵的二手屋，想要賣方負責，就要掌握「關鍵一秒」。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

簡而言之，二手屋、中古屋能夠向賣方要求的，其實是「瑕疵擔保」，只要能夠證明交屋前「一秒」，該瑕疵（包括凶宅、漏水等）就已經存在，且賣方未告知買方，買方也未同意其瑕疵交屋，賣方就必須負責。

蕭琪琳說，其實要取得交屋前「一秒」瑕疵就存在事實並不難，只要問問樓上、樓下鄰居，願意出庭作證，就相當容易證明。

不過，蕭琪琳也提醒，發現瑕疵5年內告上法院，其實是錯的，5年指的其實是「發現瑕疵的時間」；實際上發現瑕疵後，最好立即通知對方「求解除契約或減少價金」，對方若還不處理，6個月內就要告上法院，這樣做法除了符合法律時效規定外，受害者保全證據的機會也比較大。