出售繼承房屋，繼承人視情況可以選擇適用綜合所得稅舊制或選擇適用房地合一稅。 圖／聯合報系資料照片

選綜所稅舊制：以被繼承人買進價格計稅

選房地合一稅：以被繼承人買進計算房屋持有時間

一則新聞在網路流傳甚廣，指一名網友在PTT表示，今年繼承媽媽名下房子，想以原價賣掉，算一算，竟然得繳262萬元的房地合一稅，還掉貸款還倒貼。不少網友直指「你撞到房地合一的Bug了」。

實際試算選有利方式

高雄國稅局官員表示，有兩種方式解Bug：1、以被繼承人買進為買進時點，繼承人可以選擇適用綜合所得稅舊制；2、選擇適用房地合一稅，以被繼承人買進時點至繼承人賣出的時點來計算持有期間。至於那個有利？官員說，要算才知道。

這個個案是，網友今年繼承媽媽的房子，媽媽當年以總價1000萬元買進，網友繼承時還有750萬元房貸，他想以原價1000萬元賣掉，算一算，房地合一稅竟然得繳262萬元，扣掉房貸，賣房子要倒貼12萬元。因是繼承房，以繼承日的房屋評定現值和土地公告現值計算買進成本，持有時間一年，適用房地合一稅45%稅率，稅負很高。

針對繼承，稅法和財政部頒布的解釋令有例外規定。售出繼承不動產，可在出售前詢問國稅局，免得多繳大額稅款。為什麼繼承房產有例外規定？因為繼承不動產的取得時點和原因，不是繼承人可控制，房地合一稅部分規定是為懲罰炒作，因此將繼承案件除外。

高雄國稅局官員以曾實際碰到諮詢陳姓個案解釋，若「以被繼承人取得的時點為買進時點」，該個案的父親2012年買進房地，早在實施房地合一稅之前，所以「原則適用舊制」。陳先生2016年繼承，今年賣出，必然適用實價登錄，以買賣契約書上的價格為售價，陳先生要計算售出房屋的財產交易所得，併綜合所得申報個人綜所稅。

官員指出，售價通常只有一個總價，沒有拆分房子和土地，舊制只計算房屋財產交易所得，所以必須從總價中把房子的售價拆分出來。用售價×〔房屋評定現值／（房屋評定現值＋公告土地現值）〕算出房屋的賣出價格。售價的房屋評定現值、公告土地現值都是2019年的。

之後再以房屋的賣出價格減去2016年房屋評定現值，再減去相關費用，就可算出今年的售屋財交所得。官員說，成本價是指陳先生繼承當年的價格，陳先生繼承時已繳過遺產稅，如果以2012年父親取得時點房屋評定現值計，就變成重複課稅。

自住才有優惠

因為取得時點是2016年房地合一稅實施之後，官員說，法律適用有從優原則，如果適用房地合一稅有利，陳先生可以採取；若適用房地合一稅中的自用住宅優惠，可「例外適用新制」，但只有自用住宅才可以。適用新制的條件有兩個：1、屬自用住宅（陳先生或配偶、未成年子女設有戶籍）、2、持有並實際居住連續滿六年，且過去六年無供營業使用或出租。