最近有一則發生在法國的事件，讓人直呼「不可思議」！根據報導，一位房客十多年來一直透過銀行轉帳方式按時繳房租，但有一天，該房東打開出租房時，卻發現該租客已經氣絕多年，且成了木乃伊，讓他驚魂未定。
該房客對該房東來說，算得上是「好房客」，因為很多房東最怕房客不按時繳房租的情況並未發生；但就結果論來說，因為該房客死在租屋處，若是屬於自然死亡，則該房子不算是「凶宅」，不致發生房屋價值減損的情形。
不過，對很多出租房子的「包租公」來說，最怕的還是租客在租屋處發生「非自然死亡」，如自殺、凶殺等情況，一旦房子變成凶宅，不僅沒有人敢承租，另外，未來要出售，也不好賣。
租屋市場存在很多變數，像很多租房的人，最怕碰到如法院所判決的惡房東「張淑晶」；但也有不少好房東，怕租到像多年前兩位香港女生來台租房，卻惡搞房子的「租霸」，或是欠租不還等情況的「惡房客」。
根據民間租屋市場最具公信力的「崔媽媽基金會」，其法務服務組組長曹筱筠指出，「租屋族」最怕碰到「惡房東」的情況，以押金不退、費用亂灌水、亂漲租及東西壞了不修，最讓他們受不了。
而對房東族來說，也怕碰到惡房客，他們最困擾的事項，第一怕「欠租」，第二怕「損壞房屋設備」，再來，最怕房客「衛生習慣差、生活習慣差」。
租屋市場糾紛多 形形色色都有
曹筱筠指出，幾年前發生的香港女生「租霸」事件，就是第二、三項，而台灣也曾發生過，有些「欠租」落跑的房客，等房東一打開房門，簡直要氣炸了，裡面不是垃圾堆積如山，臭氣沖天，就是搞得如被飛機轟炸過般滿目瘡痍，甚至把值錢的設備全搬走。
根據「崔媽媽基金會」去（二○一八）年及今年上半年的統計數量來看，在二十大類的租房糾紛案件中，「終止租約」、「押租金返還」、「修繕問題」、「費用欠繳及負擔」及「押租金充抵」都高居排名的前五大(表一)。
如果再把糾紛數量排名放大到前十名者，又可以發現，像「回復原狀」、「欠租」、「損害賠償」等，萬般糾紛都離不開「錢」的爭議。
曹筱筠指出，「終止租約」之所以高居第一名，則是因為，不管房東或房客為了租金遲交的「欠租」問題，或是押租金返還、費用欠繳及負擔，或者因房子漏水、洗衣機、冷氣機、冰箱壞了的修繕，該誰出錢等諸多問題，一旦房客住的不爽，或房東不想讓房客繼續租下去，最後都會走向「終止租約」。
曹筱筠表示，「錢」事最難搞定，主要是房東及房客都各有立場，例如崔媽媽基金會就接到某校在外租屋的A同學投訴，說他想搬到較新的大樓，且跟同學住在一起，但B房東硬是不肯，即使肯付一個月的違約金，房東還是不放人，讓A同學困擾不已。
學生套房糾紛 學生常居劣勢
根據了解，就校園旁的學生套房出租生態來說，因為很多在校外賃居者，大都在學期開始前就找好房子，學期中大都不會搬遷。因此，A同學在學期中打算搬遷，B房東當然不肯，因為A同學一搬走，若找不到其他學生來承租，則雖然B房東可收取一個月的違約金，但很可能往後的幾個月因沒學生來租，反而損失更多個月的租金收入。
此外，在學校周邊的學生套房出租市場，有些房東為了省事，以及先把房租收進來，會以「預付一年租金，只收十個月租金」的優惠方式，讓一些想省租金的學生家長，真的先預付一整年租金。
但如果房租已經預付，其中，若同樣發生C同學想在學期中搬走，則有些房東並不想退回預收的租金時，他寧願房子空著不再出租，堅持是「C同學自己不回來睡」的情況，這時，就容易有糾紛發生。
「崔媽媽基金會」義務律師劉琦富指出，過去租屋問題，最為人詬病的是房東不給房客設籍、報稅，及不返還押租金等，但自從「租賃住宅市場發展及管理條例(俗稱租賃專法)」於去年六月一日上路，加上今年六月上路的「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」，開始有所規範。
修繕責任在房東 除非房客破壞
例如「修繕責任」，原本《民法》第四百二十九條以及新上路租賃專法就規定，除房客刻意破壞之外，修繕責任原則屬於房東要負責，若經房客多次催促仍不修繕，則房客可以要求自行修繕，費用從下月租金裡扣除；若房屋已達未合於居住狀態，則房客可以提前終止合約。
但有些房東都會跟房客約定「使用者付費」，也就是像冷氣機、洗衣機等都是房客在使用，當有故障時，自然房客要負責維修費之類的，但仔細想想這些家電都屬於消耗品，只是剛好在這任房客使用時「出狀況」，都讓房客出錢也不應該。
至於「提前終止租約」之違約金該收多少，也是常見的糾紛。劉琦富談到，依據內政部公布的住宅租賃契約應約定及不得約定事項中第十三條「提前終止租約」條文內容為：本契約於期限屆滿前，租賃雙方得終止租約，或不得終止租約，看租約雙方選擇「得」或「不得」提前終止。
違約金以一個月租金為限
而若雙方約定「得」終止租約的話，可以約定要終止的一方在多久之前就要通知，如果沒有在約定的期限前逕行終止租約的話，才需要賠償他方最高不得超過一個月租金額之違約金。所以如果另一方在期限前通知要終止租約，是不需要付違約金的。
但這樣的規定會讓房東面臨租金收益不確定、增加待租期間以及沒辦法收違約金作為補償等風險，而根本不想跟房客約定「得」提前終止租約。
劉琦富談到，目前法律規定的很清楚，但很多租屋客簽約時都不太注意條文，或為了搶房子來不及看清楚契約就簽約了，當爭議發生時，往往鬥不過經驗老到的房東族。
拆解惡房東招數
他指出，租屋族相對房東族來說，還是屬於弱勢者，就像外界所批評的惡房東範例張淑晶案來說，就用了不少技法，如「魚目混珠、租A看B」，她先在網站上面用漂亮的照片、嶄新的裝潢、優惠的價格等等吸引房客來看屋。
等到房客來看的時候，就說漂亮的房間租出去了，或者是有糾紛或者是整修中，就帶房客去看另一間價格比較高的、居住品質比較差或是等級比較低的房子，並跟房客保證等到房屋租約滿了、整修好了，一定會讓房客馬上搬進去。但是事後就會否認。
另從法院的判決裡面可以看到，她有時會不讓房客有充分的時間閱讀契約，在沒有時間仔細看的情況下簽訂不平等的契約條款，比方說房客不能不接電話，否則沒收押、租金。
她有時候會自稱律師，誆騙房客說契約內容沒問題，而她最常使用的伎倆就是「連帶保證人」欄位，要不就哄騙說那是緊急聯絡人，要不就是房客可以自己簽沒關係，然後簽約後，她一定會將契約收走，不給房客另一份或是影本，自此房客就掉入連環計的陷阱。
劉琦富談到，針對像張淑晶此等欺騙租屋客的問題，租賃專法及《住宅租賃契約應約定事項》都有所規範(表二)，民眾可以多加參考，以免再受騙上當。
而租賃專法上路已經一年多，對整個租屋市場的改善效益為何？「崔媽媽基金會」執行長呂秉怡談到，租賃專法有三分之二的篇幅規定是針對經營「包租代管」的租賃住宅服務業者，另外的三分之一規定是針對現行已存的個人一般房東及一般房客。
所謂的「包租」是業者向房東承租房子後再轉租給其他房客，簡單來說，就是房東只需負責收取租金即可；而「代管」是業者協助房東簽約，管理出租的房屋、處理修繕等，房東須支付業者管理費用。
呂秉怡指出，由於小英總統八年二十萬戶社會住宅中，有八萬戶是屬於利用社會現有的空(餘)屋來因應，因此，內政部積極推動「租賃專法」的立法，以及各種租稅優惠，希望讓民間的小房東能釋出空屋，讓包租代管業者幫忙管理，加上要求租賃住宅管理人員須有專業證照、須遵守業務責任規範，須繳存營業保證金，讓業者專業化，以杜絕一些租屋市場亂象。
少了行政裁罰 如虎牙被拔除
不過，因為當初立法太倉促，致整部租賃專法少了對一般房東／房客糾紛處理的「行政裁罰」，就好像老虎的虎牙被拔掉般，就少了嚇阻不良房東或惡房客的威力。
呂秉怡談到，目前的租屋市場，大致可以區分為「包租代管」業者，及一般房東，其中，由於包租代管業者有「租賃專法」及消保法可資規範，也就是有違規事項發生時，若專業房東不出面解決，光是消保官會同稅務、消防、建管單位進行聯合稽查，尤其查稅，就足以讓這類專業房東受不了，而乖乖出來面對糾紛的處理。
問題是，租屋市場的很多亂象，都是存在社會各角落的小房東及小房客的糾紛，這些小房東並沒有浮出檯面，加上租賃專法也沒定罰則，因此，一旦糾紛發生，如小房東任意沒收小房客的押租金或收違約金，或是不出修繕費用等等，小房客也只能打官司來主張權益。
問題是，一庭官司下來，光是律師出庭費用就要六萬元，這還不論諮詢的談話費，其金額遠遠超過押租金、違約金的金額，如此一來，小房客要打官司討公道，根本不划算，最後只有「繳學費買教訓」。
呂秉怡談到，「租賃專法」的修法，還有漫長的路要走，而想避免一些租屋糾紛，真的要請租屋者，仔細審閱租約，避開租屋陷阱，若有疑問，也可找「崔媽媽基金會」幫忙審閱租約合不合理，而基本上，若出租房東不願使用政府制定的「房屋租賃契約書範本」，或是要在上面多增添一些約定，那就要小心了。
