【住展房屋網 施絢傑】買房子絕對堪稱人生大事；這不但是晉升中產階級的重要跳板，更是華人民族成家立業的必經過程。不過買房之所以是大事，也是因為當中牽涉的層面頗多且廣；包含市場資訊、相關法律等等。而這些層面，每項都是一門專業學問，因此整個過程往往是費時耗力又繁瑣。
有鑑於此，本期住展雜誌特別回歸基本面，規劃了這個『買房懶人包』；用最易懂、易用的方式，將原本複雜繁瑣的購屋程序，簡化為八大步驟，讓您輕鬆買房、一次就上手。
１擬訂預算
由於金額龐大，因此買進一棟屬於自己的房子，起始步驟當然是算出能負擔的金額。這要從兩方面衡量，一是現階段的固定月收入，二是手頭自備款有多少。
房屋總價百千萬，一般人買房都得貸款，而繳款時間動輒二、三十年，因此每月固定收入多寡，會直接影響可負擔的價位。此外，房貸可貸額度，多半是總價的七到八成，所以還須有一定比例的自備或頭期款。就算有固定、足夠月收入，如果手頭沒有一筆款項當頭期或自備款，仍很難晉升有房一族。
範例及原則：
基於不影響基本生活開銷或品質之前提，一般都建議每月繳交的房貸金額，以月收入的三分之一為上限。假設某甲家庭月收入為六萬，則可負擔的月繳房貸金額為兩萬；以目前房貸平均利率水準約二點五％計算，可負擔的房貸總額約四百萬；接著再以一般房貸約八成推算，可負擔房屋總價就是五百萬。
要注意的是，由於交屋前得繳約兩成總價款，也就是一百萬，因此最保守來說，最好準備一百萬的自備款。如果自備款不足，設定的總價上限應適度下修。
２決定產品及區位
試算出可負擔總價後，接著就可進一步審視自己的居住需求，是單身居住一房就足夠，還是新婚家庭需要二或三房；再根據房型格局估出粗略坪數需求，並換算出可負擔單價，藉此選出可購買的區域。
有關訪查區域單價行情方面，過去多從坊間業者或媒體相關資料得到；去年十月後，則可查詢官方實價登錄網站，獲取各區域的單價行情。不過需注意，官版實價登錄資料的量仍有限，最好還是和民間業者提供的價格資料做再比對。
範例及原則：
以一般小家庭主流的二房來說，一般坪數是二十五到三十坪左右。如以二十五坪計算，再拿上段範例的五百萬總價換算，則得出可負擔單價為二十萬／坪。接著從官方或民間業者提供的價格資訊中，篩選出自己可接受及負擔的區位；以目前來說，每坪二十萬可買的區域(新建案)，主要是在新北市二、三線區，如當紅的淡海新市鎮、北大特區外圍及林口新市鎮等區。
以上兩步驟是購屋的前置作業或功課，接著才要正式進入實戰階段！
３看屋選戶
透過以上兩步驟，確認自己要買哪個區塊、哪種產品後，接著就可開始挑選物件並實地看屋。以每棟房子大概花兩到三小時，實地察看內部及環境來計算，如果只利用週休二日，則大概一個月看個十來間就相當厲害。因此在各購屋步驟中，本階段是最耗時費力的。另外，從本步驟開始，買方正式與賣方或仲介業者開始『正面接觸』；選擇具信用及口碑的業者，是保障自我權益的重要基礎。
新建案銷售現場通常則有所謂的『銷控』；銷售者會把他們認為比較好賣的(如中高樓層)先封住不賣，宣稱已賣完，或利用人頭等方式，在銷售現場營造熱絡氣氛。這時候，消費者應堅持立場為宜，避免因此誤判形勢，反而買到不符需求或超出預算的產品。
原則：
篩選出較喜歡、列入可能購買清單的房子或建案後，建議『內外兼修』外，還要選擇不同時間或情境多看幾回，以便模擬往後實際入住的情況。如果是中古物件，檢查室內時也應多加留意，避免選到結構或裝潢有瑕疵的物件。如果是預售屋，一定要拿著現場提供的格局或傢配圖，到基地現場實際比擬，確認所選戶別之方位等；甚至可把這份文件保留起來，做為之後交屋、驗收時的依據。
４決定購買 議價
一旦決定購買某物件後，接著就進入下一重要階段，那就是議價。雖然去年八月實價登錄上路後，不少業者或賣方宣稱因應新制，改為採取不二價銷售；然截至目前為止，扣除極少數案例外，多數物件或建案的銷售上，仍存在著議價行為。因此，建議消費者仍應勇於議價(殺價)。
原則：
比例，或說一開始時殺幾成，並沒有一定標準；不過無論新建案銷售方或中古屋賣方，通常都會設定所謂的底價，除非時機不佳、亟欲結案或變現，否則一般最後議價的結果，都不會低於這個底價。時機好時，奇貨可居，議價結果往往高出底價較多，賣方態度也會更硬；相反地，則就容易變成買方強勢的情形。
如果是購買中古屋，在議價過程中，多半會碰到仲介方提出所謂『斡旋金』，也就是請求代為協調之費用。不過過去這部份常引發後續糾紛或認知落差，因此消費者其實不一定要付出這筆斡旋金，也可用簽署要約書的方式替代之。
５簽約付訂、對保、申貸、用印、完稅等
在確定購買某棟房屋並完成議價後，接著就進入購屋行為中，與法令面最高度相關的流程，那就是付訂及簽約。
買預售屋交屋前通常有訂金、簽約金及開工款，俗稱訂簽開三部份；一般來說，訂簽開總和約會是房屋總價的一成到十五％。新成屋或中古屋則較單純，就是訂金及簽約金，而後者大概也是總價之一成左右。看到這裡，再回到步驟一之事前備妥至少一到兩成自備款，理由即在此。
預售屋走完訂簽開程序之後，接著就開始定期繳交工程款。有些業者為營造進駐門檻低的條件，會標榜『工程零付款』，代表施工期間一毛錢都不用付；不過這是先甘後苦，到完工交屋、過戶時，剩餘房價款項都還是要一次付清。接著，是後續的對保(貸款)、完稅、用印等，新成屋或中古屋則是簽約後隨即進入用印、申請貸款、完稅等階段。
６交屋過戶、驗收、支付尾款
完成繁瑣的簽約、用印、完稅等事情後，接著又是另一項大工程，那就是交屋。這部份大致會有驗收、支付尾款及過戶(產權移轉)等部份。
以上步驟五及六，過程及手續相當繁瑣，而且牽涉許多的稅務及法律相關知識，一般人不可能完全了解或嫻熟。不過不用擔心，這部份通常是由較嫻熟相關法令的土地或房屋代書代辦之，因此建議，應尋找信譽較佳合格的代書來代辦。不過唯一不該由別人代勞的，是驗收，這部份一定要親自為之。
因為許多購屋糾紛，經常是買賣雙方對房屋狀況的認知出現差距所致，因此驗收這部份就相當重要；買方應該根據契約相關規定或事前約定，逐項檢查確認無誤；反之，則可要求賣方改善完畢後才進行後續的產權移轉及交付餘款等動作。
７裝潢
走完以上程序後，買屋大事已完成大半。不過一般來說，除非買的中古屋或新實品屋，原本附帶的裝潢自己就喜歡或可接受，否則在搬家入住前，還有一項同樣費時且所費不貲的工程，那就是裝潢。
這部份，主要是和個人喜好有關，而預算也會因為這樣而有極大落差；不過，還是有一些客觀原則可循，那就是選擇有實際業績且具口碑的業者為宜，同時也要把自己的需求完整告知設計師。這部分在事前也有簽約行為，完成後也有驗收動作，原則和買屋並無二致。
８歡喜入住！找搬家公司
從試算預算、查詢行情、選擇區位及產品、挑選物件、議價、簽約、過戶到裝潢完畢，買房大事終於要大功告成，終於可以搬新家，歡喜入住了。
不過且慢！其實搬家也是大事一樁。同樣地，消費者要注意，應選擇有信譽的搬家公司；因為不時出現所謂搬家蟑螂，把家當搬上車後，才向事主獅子大開口。一般優良搬家公司，還會提供定型化契約，簽署前也應仔細詳閱並確認收費標準等。
另外，搬新家之後，也代表你成為該棟社區的土地區分所有權人之一，按法令，有權參加區分所有權人會議。如果有時間，建議盡量出席，免得讓自己的權利睡著了。
以上每一項購屋步驟，都是一門學問，都能出版一本專書介紹之。本文則以最簡單的方式陳述基本概念，希望達到任何人都能入門、上手的效果；如果想要更為精進，那就是修行在個人了。最後祝所有準購屋人，都能順利買到自己心目中最好的房子！
