【文/住展雜誌】陳姓男子經由法拍買下台中市「全國大別墅社區」內的一棟別墅，於九十七年十二月三十一日完成所有權移轉登記，成為該社區住戶，社區有一條對外通往公路的道路，別的住戶都可以通行，社區管委會與其他的住戶卻阻撓不讓陳通行，讓陳的房子成為「袋地」，陳氣的告上法院。請求確認他有通行權，管委會與其他的住戶並不得設置障礙物或為任何妨害他通行之行為。
管委會和其他住戶則反駁，這條通道的土地並非建商在該社區原始建物設置之公設道路，而是社區住戶為解決進出台中市崇德路問題，才另行集資購買，土地屬於出資的三十六位住戶所有，這是私設的道路，土地不是社區共有，陳不是土地共有人，無權從該私人土地進出。
通行困難成袋地
法院審理時，陳姓男子指出，法拍的這棟別墅原為一名王姓男子所有，王為社區住戶之一，且為社區對外通道那筆土地的三十六位共有人之一，王為避免房地遭他人經法拍購買，竟將土地應有部分三十六分之一以買賣為原因，移轉予其女兒，以增加法拍賣出的困難度，嗣因不甘別墅被他買走，竟聯合「全國大別墅社區」管理委員會，阻止他進入社區，致使他雖為該別墅房地所有權人，且為社區住戶，卻無對外聯絡之通道，而無法使用房子。
台中高分院認為，民法規定「袋地」有通行權，如果土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用時，土地所有人得通行周圍鄰地以至公路。這裡所謂「土地與公路無適宜之連絡」並不以土地絕對不通公路為限，「通行困難」以致不能為通常之使用時，亦應許其通行周圍鄰地到公路。
陳因其他住戶拒絕他通行社區那條對外出路，致使他的房屋無法與對外公路連絡，他的房子即屬「通行困難以致不能為通常之使用」之袋地。
住戶只要符合民法規定的袋地通行權之要件，就享有經由周圍鄰地通至公路的通行權利。
袋地有通行權利
法院指出，這條通路是社區住戶二十年來行走通行至崇德路之用路，陳要求通行，並未新闢道路或改變現狀，只是多一個人通行，既未增加通行面積，也未造成社區居民其他損害或不便，陳是社區之居民，依規約繳交管理費，用以維護社區環境整潔及相關保全等費用之支出，而一般訪客未繳納管理費，尚且得於登記後通行土地出入社區，反而陳竟受限制無法通行，並不公平，因此判決陳姓男子有通行權，管委會與其他的住戶並不得設置障礙物或為任何妨害他通行之行為。
如果你買到房子發生對外進出通行困難的情形，只要符合民法規定的袋地通行權之要件，就享有經由周圍鄰地通至公路的通行權利，倘若別人阻撓你通行，可以訴請法院救濟。
