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【地產專欄】張欣民:建築業走回頭路?恐被堪憂的推案景況壓垮!

 
 
 
 
 
 
 
 

【地產專欄】張欣民:建築業走回頭路?恐被堪憂的推案景況壓垮!現今房市又再出現「高大深遠」令人擔憂的推案景況

建築業算是個傳統產業,很多建築業者又都屬家族企業,要談公司治理,可以說是一種奢求,人治一直是大於制度,加上公司營運受市場景氣起落影響非常大,於是建築業就成了另一類「看天吃飯」的產業。這些年來在景氣的支撐下,建築業者各個賺大錢,幾乎聽不到業者跳票或倒閉的情形,這並不是意味業者的本領變強了,實際上建築業現在還是存在著「高大深遠」的隱憂。

為何房地產銷售333 反成壓垮駱駝的稻草

房地產市場是個景氣起落非常大的產業,當景氣走多頭的時候,就是時勢造英雄,只要建築業者趕得上這班上升列車,大家都是大賺其錢,走路有風;相反的,當景氣走下坡,很多業者若是不懂持盈保泰之道,或是擁有完整的公司治理之道,很容易就兵敗如山倒,被淹沒在景氣的浪頭之下。

過去這類的例子真的不勝枚舉,較知名的有東帝士集團、鴻禧集團、台鳳、新巨群、美村建設、長億、長谷、尖美、寶成……,可說族繁不及備載,想當年各個都是響噹噹的一方霸主,真的是看他起高樓,看他樓塌了,樓起樓塌,當然景氣大環境是原因之一,但是人、制度、風險管理等何嘗不是壓垮駱駝的稻草呢!

探究過去那些建設公司為什麼會倒掉?原因當然有很多,有些是不顧本業胡亂轉投資,有些是擴張太快,忽略了風險的存在,其中還有一個原因,就是所謂的「333」房屋銷售模式。也就是說建商在預售屋開賣達到三分之一銷售率後,就開始施工,在施工期間再賣三分之一的預售屋,等完工後再賣三分之一的成屋,這是一種高風險、高獲利的槓桿操作模式,景氣好的時候,業者可用賺翻來形容,但是一碰到景氣反轉,除非根底深厚,多數業者可能因此就撐不下去了!

所幸這些年來少再見到業者運用高槓桿的「333」銷售模式,業者大多記取了教訓,房屋能賣就不留,售屋速度能快就不慢,資金周轉都很平順,加上利率又低,業者財務都是過去十年來少見的健全狀態,現在較讓人擔心的除了利率走升的風險之外,就是過去讓業者吃足苦頭的「高大深遠」景況又出現了!

小心「高大深遠」成為下一個魔咒

上一波房市景氣下滑後,很多建築業者都是敗在「高大深遠」四字魔咒之下,所謂「高」就是業者好大喜功,患了大頭症,大樓越蓋越高,期望能夠在有生之年留下一棟地標建築;「大」是建築基地越推越大,動輒上千戶的造鎮案紛紛出籠;「深」就是地下室越挖越深,以謀求最大的獲利空間;「遠」就是推案越推越遠,越是到山邊水涯、越是人跡罕至需求越弱之地。

這四字魔咒,在景氣好的時候是四大正面思維模式,可創造最大獲利空間,但是一不小心就掉入無法掌控的風險之中。這波房市景氣期太長了,加上市區精華地段土地越來越難取得,所以可以看到過去「高大深遠」的推案模式又有越來越多的情形,過去的覆轍會不會重蹈,著實讓人捏把冷汗!

 

【地產專欄】張欣民:建築業走回頭路?恐被堪憂的推案景況壓垮!天時地利不動產創辦人 張欣民