容積買賣或移轉 應遵守都市計畫規範

今天各報都看得到一則有關捷運共構宅，因為使用輕質隔間牆，使得居住品質受到影響的消息。這個訊息其實算是舊聞，不過捷運早已成為台北都會生活的重要成分，因此受關注的程度仍高。然而有關都市生活品質，捷運產生的影響還在其次，更重要且更根本的，還是容積制度。
說到容積，對一般民眾來說，感覺似乎不如捷運那樣貼近；不過你我生活品質，卻和這項制度直接相關。簡單說，容積代表一塊基地可蓋的樓地板面積上限，因此如果這上限拉得過高，不但居住會太密集、品質受影響，周邊交通需求及流量也會大增，這都將直接影響都市生活品質，甚至安全。
這時，一個地區的都市計劃，就扮演基礎角色；制定者會根據這個區塊內規劃的各項公共建設，估算可容納居住人口，接著畫定不同的土地分區(地目)，再賦予各別之容積規範；而回過頭來，所有土地之容積率總和，仍得回歸到原始的都市計劃規範(人口容量)。
以上敘述不但是理論，也是實務，因為會直接影響都市居民生活品質。不過在台灣，容積率相關制度實施卻產生許多弊病，因此官方有意重新規範，並推出所謂『容積銀行』；未來開發商要取得額外容積，都必須向銀行(也就是官方)購買。
然而，出身政大地政系，目前是德霖技術學院不動產經營系主任，同時兼任副校長的楊松齡教授認為，過去有關容積之規範，或移轉、獎勵等制度之實務操作，都大有問題，如今推出容積銀行，相關概念也沒有向民眾及業者說明清楚。
楊松齡舉例，容積制度就好比積木遊戲，或許每個區塊或每個人分到的積木塊數不一，但總量就是這麼多。不過台灣近年實際執行的結果，卻和原始制度及精神已有悖離。
如容積移轉，主要精神是徵收補償，就像古蹟這類限制開發的基地，給予移轉(容積)的彈性；但更重要的是，移入基地也要有明確規範或限制。畢竟按照都市計劃，每塊基地乃至區塊的容積，意義及價值都不盡相同；更白話地說，同樣是容積，放在大同區，和放在信義區，對周邊區域產生的影響肯定不同。但是台灣的容積移轉，卻完全沒有這方面限制，因此造成若干亂象。
如今官方準備推出容積銀行，取代原有的獎勵；楊松齡表示，這接近英國的開發捐概念，也就是可額外給予(開發商)的容積，源於官方投資、建構公共建設產生的成效；於是類似國父的漲價歸公，如要取得額外容積，須向官方購買(開發捐)，但同樣不能踰越原始的都市計劃規範。
然而，官方近年因為都市更新或重劃區開發所給予的容積獎勵，都是都市計劃規範以外再額外給予，結果可蓋樓地板面積大增、移入人口高過都市計劃原本設定，這當然對該區塊的生活、交通等面向產生莫大衝擊；未來如果容積銀行還是超越都市計劃，則仍是換湯不換藥。
總括來說，官方執行相關制度，不但缺乏足夠清楚說明，實務操作也有諸多謬誤，甚至出發點都有可議之處。而楊松齡認為，追本溯源，這是缺乏周延土地政策，乃至國土開發方針的結果。在開發行為只有經濟、資本導向之下，容積制度就很容易淪為私人攫取不當利益的工具。因此，無論容積移轉或銀行，都須回歸最根本的都市計劃乃至區域開發計畫規範及精神，才能真正阻絕相關亂象，且讓多數居住在都會區的人們，獲得更好的生活品質。