建物買賣移轉登記棟數統計出爐 驚見交易量下滑32% ！
8月份建物買賣移轉登記棟數統計出爐，各大媒體發出房市急凍，台北市交易量較7月驟降32%。相關的討論表示其中包含農曆鬼月效應，以及奢侈稅修法所導致的觀望氛圍；也有業界評論表示，待奢侈稅修法內容較確定後，交易量就會回升。到底鬼月效應與奢侈稅後續效應是如何，我們可從經驗數據來說明。
房市買賣轉移數據下滑 是鬼月還是政策問題有待觀察
本文以內政部統計處發布的建物買賣移轉登記棟數資料觀察，將近年來各月份移轉棟數計算平均數。從台北市與新北市數據而言，二月份的買賣數量是各月份中最低，當然這是過年休息的現象。至於農曆鬼月(約為國曆八月)確實屬於交易量較低月份，但台北市8月份數值卻高於9月份，新北市則是8、9月份數值十分接近。這算不算是鬼月效應，好像似對似錯。較清楚的現象是，各地區在國曆8~11月的交易量，都較5~7月低一至兩成左右。這似乎表示，今年8月分交易量較上月降低是正常現象，但預期9月份的數據會更壞，10~11月數據可能會有些提升，但重點還是要等12月至1月的年底換屋期，才可能有較好看的數據。此外，過去幾年的數據還反映一個現象，過去房市傳統的329與928檔期，在周休二日後的年代裡，已經悄悄轉變為567檔期，亦即接下來的928檔期並不值得期待。但是，10月之後的數據真的會變好嗎?
交易量破低明顯 奢侈稅搖擺不定是關鍵！
至於奢侈稅修法對後續房市的預期影響，本文以類似股市技術分析方式，將月資料透過計算移動平均方式，另外繪製交易量的季線與年線。從近一年台北市與新北市的趨勢線觀察，雙北市交易量在2012年上半年出現一波谷底反彈，月線向上突破季線與年線，之後則呈現相對低檔盤整結構；新北市則在今年出現一波向上突破趨勢，逐漸將交易量拉回至奢侈稅立法前的水準。但8月份交易量的下修，讓新北市月線向下穿透季線，台北市更直接穿透年線，情勢不甚樂觀。
讓我們將討論回到2011年奢侈稅預備到完成立法的歷程。從雙北市趨勢圖觀察，2011年1月份雙北市的交易量均出現波段高點，2月份的季節因素可略過不論，當年4月份開始的奢侈稅立法討論，讓原本應該出線交易量高峰的5~7月，反出現一路下挫，交易量持續下滑到隔年2月才逐步回升。若以此經驗值推論，今年8月份下修的交易量除了季節因素外，相當程度也反應奢侈稅預期趨嚴的壓力，後續觀察重點則是奢侈稅修法版本何時明朗，以及修法內容趨嚴的程度。如果依據財政部目前說法，可能12月才會提出修法版本，可預期今年下半年的交易量將很難出現好看的數據，交易量繼續向下破底的壓力將更加明顯。
德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授 花敬群
