奢侈稅後，政府持續推出「實價登錄」試圖抑制高漲的房價，但是對於辛勤工作的市井小民，卻未切身感受到房價下跌的效果，以台北市為例，自奢侈稅實施以來，房價仍然上漲2成，對於奢侈稅效果只能用「無感」兩字形容，想要成家立業的小家庭，買房難上加難。寶屋小編分別請到2位房貸專家，教民眾如何貸款貸的最聰明，減輕每月的還款壓力。
善用政府優惠貸款 還款更輕鬆
上海商務儲蓄銀行城中分行襄理沈朝欽表示，財政部、內政部仍推出許多低利率的貸款方案，幫助首次購屋民眾輕鬆成家，分為財政部「青年安心成家優惠貸款」與內政部「青年安心成家方案」2種，額度可達500萬元與200萬元，並且兩方案可合併使用，最高貸款額度可達700萬元，特色是前2年0利率合與貸款第1年低利率1.72%，對於剛成家立業的年輕人，還款壓力可減輕不少。
其中以內政部辦理的「青年安心成家方案」，申請時間至2012年12月31日，是目前各項政府優惠房貸方案中最優惠方案，貸款前2年0利率，全數由政府補助，也就是說貸款前2年民眾無須繳交任何費用，減輕每月貸款負擔，沈朝欽表示，「第3年起弱勢戶利率僅0.842%，一般戶也只要1.41%，每戶貸款上限為200萬元，最長30年，若家中經濟較為困難，可選擇30年償還時限，較為充裕，減輕每月還款負擔。」
善用政府優惠貸款，讓首購族輕鬆成家
青年安心成家方案 育有子女補貼機會高
「青年安心成家方案」補助對象為年收入低於147萬元以下，有購屋能力且有購屋需求的無住宅家庭，可申請前2年200萬元零利率的購置住宅貸款利息補貼；至於有換屋需求者，由於大多平均年齡高於購屋者年齡，換屋者的年齡也放寬申請為20歲以上45歲以下(未滿46歲)。
若家中有幼兒成員，將特別提高育有子女數之加分權重，其中育有子女數2人者，將由加20分提高為加30分；育有子女數3人者，將由加30分提高為加50 分；育有子女數4人以上者，將由加40分提高為加70分，因此，符合申請條件且育有子女數越多的青年家庭，獲得補貼機會將提高。
青年安心成家購屋優惠貸款 最高可貸500萬元
沈朝欽表示，另一項優惠貸款則是「青年安心成家購屋優惠貸款」審核條件較為寬鬆，借款人年齡在20歲以上，本人與配偶名下無自用住宅即可，貸款最高可貸500萬元，前2年利率為1,72%，第3年起則從2.02%%計算。
家有兒女的購屋者，獲得補貼的機會反而更高
配合低利率優惠貸款 每月繳交38000元有找最划算
以上2種方案可合併使用，上海商務儲蓄銀行城中分行襄理沈朝欽表示，若以台北市、新北市2人小家庭，想要買到2房1廳的產品，預算約1200萬元，若準備2成自備款計算，扣除240萬元自備款，剩餘260萬元民眾利用以上青年「安心成家購屋優惠貸款」、「青年安心成家方案」，共可借貸700萬元，剩餘260萬元可與一般銀行借貸，以現今銀行房貸利率最高2%方式計算，分為20年260期本息攤還每月須繳交13153元，加上「青年安心成家購屋優惠貸款」500萬元，以30年360期本息攤還，第1年本息攤還約24637元，等於前第2年每月最多須繳37790元，是民眾自行貸款負擔最低的方法。「青年安心成家方案」貸款200萬元，則是前2年不須負任何費用。
抵利型房貸 適合自備款充足的購屋群眾
東森房屋總部代書部副理周秉瀛，近期銀行推出的「抵利型房貸」，可用存款折抵房貸本金，以減少房貸利息。換句話說，當存款利率愈低，民眾選擇抵利型房貸，可賺取愈多利差。此外，若您有臨時有資金需求時，存款亦可以隨時動用的好處。
此種貸款方式若是民眾存款金額越多，房貸本金還的也越快，申貸戶可以盡早還清貸款，省下多餘的利息資金可自行運用，但是這種「抵利型房貸」若無充足的存款，如果存款太少，民眾還會多繳利息，不如提前還款划算，是無法達到省錢效果。
抵利型房貸可能會比一般房貸支出更多利息
假設王先生向銀行辦理500萬房貸、同時以200萬元存款抵利，年利率2.69％、貸款期限20年期限，抵利型房貸首期還款金額為26960元，但因200萬元存款同樣依據年息2.69％，計算利息4483元，銀行會以此利息抵減本金，如果每月攤還 金額不變，因為本金降低，會有「加速還款」的效果，還款年限也會縮短。
試算結果，如果王先生每月繳款26960元，帳戶維持200萬元存款抵利，當王先生借款至第128期時，尚未償還銀行的本金，約剩200萬元(與存款相當)，這時候，如果王先生直接以存款200萬清償房貸，總利息支出約103萬元；如果王先生不提前清償，該房貸也將在203期全部還清，總利息支出為119.79萬元，利息較提前清償多了約17萬元。
不過，如果王先生在辦理房貸之初，選擇將200萬元支付購屋款項，也就是只申辦300萬元的房貸，以目前一般房貸行情，第1年機動利率1.6％、第2年機動利率1.8％、第3年起機動利率2.0％的條件計算，王先生20年的總利息負擔為62萬3,406元，遠低於抵利型房貸，消費者可依自己須求選擇房貸方式。
值得留意的是，抵利型房貸可能會比一般房貸支出更多利息
