凶宅的範圍
所謂「凶宅」，乃是民間通俗用語，依內政部編印之「不動產委託銷售契約書範本」，其中不動產標的現況說明書第11項：「本建築改良物建物（專有部分）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」，而內政部針對該內容解釋，是指賣方產權持有期間，在建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓），但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）。例如在住家遭人侵入行竊，屋主發現後與竊嫌扭打之際，遭竊嫌以隨身攜帶之刀械猛刺，在送醫後因失血過多死亡，此時因屋主並非於住家死亡，該房屋並不屬於凶宅。
實務上凶宅的認定範圍
但房屋是否屬於凶宅，不應以內政部上開解釋為限，因為基於我國民情，對病故壽終以外之非自然死亡事件，多心存忌諱，並認為如有此種死亡事件，則房屋居住較不安寧，亦不易出租或轉售，導致交易價值低落，因此，凶宅之認定，主要考量該死亡事件嚴重性、陳屍經過時間長短等因素。例如，獨居老人雖在自宅壽終正寢，但因死亡多月方遭人發現，對於買方而言，已影響居住意願，此種情形亦應可認定為「凶宅」。又例如自住家跳樓自殺，雖陳屍於屋外，但此時該房屋仍屬凶宅。因此，是否屬於凶宅，不單單以是否曾在房屋內發生死亡結果為限，例外在發生地或經過地，依整體死亡事件綜合觀察亦有可能構成凶宅。
此外，凶宅指的是購買房屋裡面有無發生非自然死亡，不包括房屋所屬的大樓公共區域或鄰居居住房屋，除非在買賣契約中特別約定包括房屋所在大樓公共區域及鄰居房屋，否則只以所購買的房屋為限。
賣方不可隱瞞
一旦所購買的房屋屬於凶宅，應可認定屬於物之瑕疵（但亦有法院判決認為凶宅僅是屬於個人主觀面及心理面之範疇，而瑕疵與否屬於客觀面，認為凶宅不構成瑕疵），可依民法有關物之瑕疵擔保責任規定，主張減少價金或解除契約並要求返還價金。如果是賣方故意或過失不告知時，買方另外可依民法債務不履行規定請求損害賠償。
什麼是「漂白凶宅」？
至於漂白凶宅，是指透過事先轉手方式隱瞞非自然死亡事件，依照內政部解釋，凶宅以賣方持有產權期間發生非自然死亡為限，但亦有法院判決認為民法規定物之瑕疵不以賣方明知為要件，此時，即便賣方持有期間或賣方不知道所出售的房屋曾發生非自然死亡事件，買方仍可主張相關權利。
不過並不是凶宅就無法出售，只要賣方誠實對買方告知曾發生的死亡事件，買方對此也能接受，此時買方就不能再以凶宅主張權利，但是為了避免日後爭議，建議在買賣契約書中明確記載並免除買方責任為宜。
撰稿人：陳繼民律師
