【文/何世昌 攝影/蕭全祥】大台北房價飆上天，標榜相對低總價的小坪數住宅，成為受薪階級和投資客追捧的對象；但無論自住或是投資，小宅還是需要精挑細選才是王道，至於要怎麼挑，多聽聽專家的金玉良言準沒錯……
近年來大台北房地價驚驚漲，產品Ｍ型化的態勢更為嚴重；所謂Ｍ型化，就是房屋坪數分別往極大與極小兩個極端靠攏，一般家庭最需要的中等坪數產品供給量反而不多。
對於大約三十至四十歲的青壯年家庭來說，中、大坪數房子的總價過高，實難以負擔，更何況三十歲以下的社會新鮮人，若沒有富爸爸的加持，更不可能買得起；因此，相對低總價的小宅便成為被迫的首選，且蔚為風行。
小宅為何都能熱賣
近年眼光精準而縱橫小宅市場的新理想廣告副總葉清宗指出，時下搶進小宅的年輕人，並非個個都喜歡小宅，而是受限於總價不得不然。由於小宅入手的門檻低，尤其是預售屋，還款負擔更小，再加上總價不高，因此廣受自住客歡迎；小宅銷路長紅，因而讓市場掀起一波小宅風，推案相當熱絡。
然而，愛上小宅的可不只自住客。名聲響亮的上市建商宏普建設副總經理游武龍表示，由於小宅資金門檻低，風險也低，卻具有轉手效率高的優勢，加上大坪數、高總價產品市況近來清淡，因此深受投資置產客的歡迎。在自住與投資買盤追捧之下，小宅可謂熱力十足啊！
雖然小宅那麼夯，但葉清宗從自住客的角度分析，卻認為如果口袋不夠深，那麼買小宅是情非得已；假設預算稍寬者，不如咬緊牙根，買一間較大的房子。因為小宅空間有限，未來家庭成員變多，勢必要再換屋，屆時房價又已墊高，恐怕所得會追不上房價漲幅。
但如果是投資客，葉副總認為小宅是很不錯的標的，因為小宅具有低負擔、低風險、轉手度高的優點；再者，小宅出租有穩定收益，從買入、出租到轉手，既賺租金也賺漲幅。
新理想廣告副總葉清宗指出，小宅具有低負擔、低風險、轉手度高的優點，是很好的投資標的。
小宅越做越大的真相
那麼，什麼是「小宅」呢？符合小宅的定義，重點當然在於坪數，然其坪數卻有放大的傾向；坪數放大的主因，公設比拉高是原因之一。以集合式大樓而言，通常三十坪以下的房子就可歸納為小宅。原因在於，所有權狀上若登記為三十坪，扣除公設比（至少三成以上）、附屬建物，以及室內柱面等空間，主建物坪數通常剩不到十七、八坪，大部份情況下甚至更低。
上述情況下，倘若照一般規劃，設置客廳、廚房、浴室等場域後，頂多只能再隔個兩房或一加一房，可使用空間實在有限。倘若是大樓社區，房屋所有權狀在十五坪左右或以下者，幾乎都只能作小套房。也就是說，小宅坪數越做越大，但室內實際面積卻沒變大，因為都被公共設施憑空『吃掉』了。
另一種情況，則是『小豪宅』的興起。游武龍則發現，近年來外籍人士、商旅人士對於小宅（商旅套房）的需求量有增溫的趨勢。他們與一般自住客層需求略有不同，一般自住客把套房功能定位在『住』，但外籍與商旅人士又把套房拿來作為行政、交際之用。
不過外籍與商旅人士之所以買套房，並非貪圖總價便宜，而是側重在功能上；為了達成房子的多功能性與舒適性，坪數通常會越做越大，有時甚至會超過三十坪以上。但無論評數多大，也就只會規劃一房，這類產品在未來將會越來越多。
買房條件大不同因素
無論您是屬於哪一類人士，當然都希望買到最佳小宅，所以在買房前，不妨多參考專家所提供的意見。如果您是自住客，葉副總叮囑謹記兩大要件，「首選環境，退而選遠景」。葉清宗解釋，小宅最好買在具有交通與生活機能環境優勢的地點，如果好地段的買不到，那麼買在有建設、看得到遠景的區域，即使是捷運末端也無妨，一來是價格便宜，二來是等到區域發展起飛，還能坐收增值利潤。
游武龍分析，無論從自住的機能性、上班的交通便利性、或者增值的潛力性，或者出租報酬率來作評估；要買小宅，就要買在都會區的市中心，尤其是城市的中心商業區（CBD），是投資或居住的最佳選擇。
因為中心商業區為城市的核心，交通與生活機能自然不在話下；另居住者多是一般上班族或商旅人士，租屋需求強勁，區塊內的小宅空置率低，租金能拉得稍高。這類區塊環境單純，居住條件也很不錯，自住客能住得安心舒適。總而言之，這種地段的小宅具有『環境優、高獲利、低風險』的特色，若有好標的就應該把握。
擁有室內設計資歷逾二十年、獲獎無數的大企設計總監謝啟明，則從居家的角度給消費者忠告。謝啟明說，如果自住客希望完整的起居空間，那麼買『實坪十坪』左右的小宅最好。
謝啟明提供一個簡易的計算方式供購屋族參考，以小宅的尺度來說，廚房需要一點五坪、客廳二到三坪、浴室一點五坪、餐廳一至二坪、臥房二到三坪，再加上部份動線空間，大約至少需要實坪十坪左右才足夠。
雖說十坪乍聽之下不大，但新大樓套房實際坪數要有十坪，所有權狀坪數可能要逼近二十坪（加上公設、附屬建物），若以單價七十萬計算，總價要一千四百萬，要價依然不菲，對於青年家庭而言負擔仍大。
宏普建設副總游武龍強調，中心商業區（CBD）的小宅最具增值和出租收益潛力。
能拉高坪效的小撇步
不過您別沮喪，謝啟明還有三個『撇步』要教給您；他教的一個絕招，就是『空間結合』的概念。顧名思義，空間結合就是把不同場域結合起來，達到節省空間的效果，例如客、餐廳可以合併使用，甚至把客廳、廚房與餐廳通通結合起來。
第二個撇步，就是利用設計手法創造『彈性空間』，例如運用拉門，能製造空間隱密與開放的目的，也省去隔間牆所浪費的坪數。
最後、也是最重要的一招，就是購屋族要謹慎評估自己的生活習慣，夫妻間則要取使用空間的最大公約數，將不必要或極少用到的空間捨去，例如平時不開伙，就不必做廚房等等。這麼一來，所需要的坪數會減少許多，就可以買更小的房子，購屋負擔更低。
上述論點頗受葉清宗認同，但葉副總更大膽的說，小宅實坪本來就低，為了追求更高坪效，並不需要、也最好不要隔間，而是把空間作多功能使用，這樣C／P值（性能價值比，越高代表越划算）才高。
至於坊間拉高C／P值的手段，做『夾層』是最好的方式，但謝啟明認為，若是三米六的小宅，做夾層太過勉強，不如改做錯層收納；若是四米二複層式小宅，還是要預留空白的空間，住起來才舒服。惟夾層在法規上並不合法，購屋族還得審慎為之。
挑選小宅格局的訣竅
小宅因坪數『先天性貧血』，除了C／P值要斤斤計較，格局也很重要，因為這攸關使用效益與生活品質。說到格局，或許您會覺得『座向』至關緊要，但謝啟明解釋，除非特別重視風水者，才需要講究座向，否則無論座向如何，都能藉由設計解決通風與採光問題。
與其篩選座向，還不如挑選『樑柱外露』的建築，意即從建築外觀就可以看到樑柱，這類建築物內部就會少去樑柱的稜角，室內變得方整，可用空間相對來得大。
然而，謝啟明提醒購屋族，購買小宅時，挑選長方型格局的房子會較好規劃，『格局越方正越好』這個觀念並不適用於小宅；倘若室內格局方方正正，空間規劃反而棘手，且會浪費不少空間。如果購屋者需要大量收納，那麼可挑選室內空間有『適度凹凸』的房子，更利於作收納設計，也才能把坪效發揮到最大。
游武龍雖認同高坪效是購買的重點之一，但近年異軍突起的『小豪宅』，卻反而逆勢對作。他分析，這種高單價低總價的小豪宅，坪數雖大，但卻只作一房，整體充滿『奢華而浪費』的空間；關鍵就在於客層不同，對空間需求自然迥異。
購屋族選購小宅，總價、坪效都還不能作為唯二的參考依據，社區環境與管理更不可忽略，因為這點將牽涉到房子本身價值。游武龍直言，無論自住、投資或置產，出租與轉售是免不了會遇到的選項；若社區戶數過多，出入份子相對複雜，賣壓亦相對沉重，未來獲利恐怕會被壓縮。
林林總總說了那麼多，或許您會想，如果依上述條件而買中古屋小宅，是不是最划算？這種想法可能就大錯特錯了。葉欽宗估算，預售屋自備低、每月還款負擔最少，因此能買到相對大的小宅。而謝啟明則說，若買預售屋，可請建商依照設計師規劃，先變更室內格局，這樣能大大減少未來格局變動的經費，反而能省下更多錢。
大企設計總監謝啟明建議消費者，儘量選購格局為長方型、室內適度 凹凸的小宅，規劃較方便。(圖片：業者提供)。
小宅後市仍發熱發燙
展望未來，北台灣房價看回不回，游武龍與葉欽宗都預期，在房市多頭趨勢不變，首購族購買力未提升的情況下，年內小宅供給量勢必增多，而其需求量也會持續攀高，前景仍然光明。
小宅後市看俏，這對於購屋族十分重要，因為產品後市的冷熱，關係到房屋增值空間的高低，與轉手度的強弱。當然，對於自住客而言，買來自住並無關獲利，但平心而論，若能買到一間划算又舒適的小宅，同時兼具強勁的增值潛力，又何樂不為呢？
