【文/住展雜誌】從磁磚掉落砸傷、砸死人，到未裝設防摔設施導致兒童意外墜樓；這些不斷發生的公安事件，不僅突顯公共安全問題，也讓大家對公寓大廈管理條例又產生疑問：這些事件責任究竟誰屬？社區管委會權限有多大？看過本篇專題，您的疑慮應能得到釐清…
去年北市曾發生某住商大廈磁磚掉落，結果砸傷人的事件，稍早基隆某商業大樓同樣發生類似事故，甚至造成路人致死的更嚴重意外。
這類事件，一般是和建物公共安全直接相關，不過相關單位根據建管法令開罰並限期改善之外，還是有其他問題待解；如賠償及修繕責任誰屬？似乎仍不易釐清。而按照現行規範，這部份爭議是和所謂的「公寓大廈管理條例」產生關聯。
公安事件 條例疑義再起
另一類也屢屢發生的公安事件，更和此條例息息相關，那就是幼童攀爬窗戶，卻因為不能裝設防摔設施或俗稱的鐵窗，而造成死傷的意外。這時，社區管委會就會搬出公寓大廈管理條例指出，他們是據此訂出不准裝設相關裝置的規約；如此情況，就演變成建物外觀維護與幼童安全之間，孰輕孰重的拔河，這當然毫無交集可言；然而問題並未解決，悲劇仍一再重演。
現代人多居住在集合住宅內，根據公寓大廈管理條例，都是區分所有權人會議的當然參與者；只是，實際上參與的往往是相對少數。然所有權人會議決議的事項或管委會提出的規範，各住戶還是得遵守，但往往傳出一些爭議；如先前板橋某社區，逕自通過並公告不讓導盲犬進出社區的決議，結果鬧成新聞事件等。
以上這些情況的發生，的確都讓外界對於『公寓大廈管理條例』之規範、權限或位階，或管委會權利又有多大，提出不少疑問。
條例精神 促成社區自治
公寓大廈管理條例到底規範些什麼？法令位階如何？起源又為何？二十世紀初即創立、來自丹麥，民國九十六年來台建立分公司的歐艾斯ISS物管公司醫療事業總監，同時擔任中華民國物業管理經紀人協會顧問的詹文良解釋，該條例有三大精神：居家憲法、住戶自治及公共安全，起源是八十年代初期台中衛爾康西餐廳大火奪走多條人命，也就是公共安全，但更重要的應該還是社區自治這一項。
的確，從居家憲法或住戶自治的角度看，就很容易了解公寓大廈(以下簡稱寓廈)條例的立法精神或目的，而只要建物有共有部分，無論是純住宅或商辦大樓，都適用寓廈條例。不過，該條例的法令位階，一般民眾還是容易混淆。
原因在於，管委會或區分所有權人會議根據該條例所決議某些事項或規約，卻不時發生部分住戶不認同，進而產生衝突的情事，最後甚至得要對簿公堂才能得到調解。諸如規定不得加裝鐵窗或防摔設施，甚或只是調整(高)管理費等。
有關這點，詹文良指出，管委會訂定的辦法，是在區分所有權人會議決議的規約之下，而此規約又是在一般法律之下；換言之，任何向上牴觸者就自動無效。如之前曾有板橋某社區逕自決議不讓導盲犬進出的規約，當然無效，因為現行「身心障礙者權益保障法」已明文保障導盲犬可進出公共場所。
大樓磁磚掉落砸傷行人的修繕、賠償責任誰屬，和公寓大廈管理條例規定有關。
與法令牴觸 規約自動失效
此外，管委會自行規定社區內不得從事某些行業類別開店營業，也屬類似情況；如果都市計劃相關法令規範，確實允許該社區所在之地目可行某行業之營業行為，則社區所有權人會議或管委會做成的禁止規約，就自動失效。之前就曾發生過類似事件，管委會率眾破壞店家設施，結果被判須賠償的案例。
有關外牆磁磚剝落砸傷或砸死人的公安事件，詹文良則分析，一般認知外牆為社區住戶共用部分，因此賠償及修繕責任，理應由管委會，也就是全體社區居民共同負擔，這點應無爭議。
然而社區住戶可否自行加裝鐵窗或相關設施，以防幼童摔落？因為相關不幸事件發生頻率更高，且引發更多討論或爭端，因此去年立院作成該條例第八條之修訂，增列第二款『公寓大廈有十二歲以下兒童之住戶，外牆開口部分或陽台得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施…』
加註第二款，確實有助解決相關爭議，不過詹文良認為，第八條本身已算完備，因為該條文已規範『應依相關法令規定辦理』；代表在不違反建管及消防安全的前提下，住戶確實可加裝相關設備。況且社區會限制加裝這類設施，多是基於建物外觀美觀，甚至房價之考量，而目前市面上的一些防摔設備，都已能做到整齊美觀，全無過去一般人對鐵窗的不佳印象。
一般基於美觀理由，某些社區會訂定不得加裝鐵窗或其他類似設施的規約。
寓廈條例 訂定規則的規則
然而對於上述爭議，北市優良公寓大廈評選委員，九二年起即偕同崔媽媽基金會協助民眾解決相關爭端，目前在雙北市各社區大學教授「公寓大廈公共事務課程」組織經營管理課程的饒後樂老師則認為，寓廈條例並沒有，也不需搞得這樣複雜。他指出，此條例精神很簡單，就是「教導訂定(社區經營管理)規則的規則」，如此而已。
然而這些年他接觸實務面發現，台灣民眾普遍仍缺乏法治概念及處理、管理公共事務的能力，加上對條例多有誤用，官方又疏於宣導，因此寓廈條例自八十四年公告實施後，經過這十餘年來的增修，反而更是問題叢生。饒後樂分析，箇中問題有以下兩個大項：一、將特例變成通則，二、遺漏『起造人須訂定建物長期維護計畫』之專章。
有關外牆修繕之責任，雖然一般認為外牆為共有；然而有一派以建築師為主的主張認為，外牆實為專有部分，因為按目前相關規定，建築線就是從外牆的外緣開始算起，按照這樣的算法，外牆就變成專有部份；一旦發生問題，就變成要由特定住戶負責。
就以上情況看，修訂寓廈條例仍無法解決問題。然而，將寓廈條例當做社區訂定管理規則的規則看待，就會發現，更根源的因素，是外牆修繕一事，應回歸至更高位階的法令來管理或解決，如建管或消防安全等等。但現在情況是相關法令不完備，所產生的問題或特例，卻藉由增修寓廈條例來達成，這不僅讓特例變成條例裡的通則，而且根本不是對症下藥。
特例變通則 條例愈修愈差
可否加裝防摔設施(鐵窗)的爭議，也是如出一轍。第八條增第二款，是最新「特例變成通則」的錯誤示範。有關居住者的安全是通則，當然比美觀重要，如今卻反而變成例外？簡單分析就明白：新增第二款，為何規定十二歲以下？十三歲青少年就不會發生此類問題？甚至年長者也可能會有類似危險！要是這樣增修下去，豈不是沒完沒了？
又如能否豢養寵物一事，管委會或所有權人會議確實有權作成不得飼養寵物的社區規約，但也應給予已養住戶足夠緩衝的時間或空間，不能在規約一夕之間生效後，就完全不允許(寵物進出)。這不是民主法治的良好示範，也絕非寓廈條例訂定的精神所在。
寓廈管理條例是教導(民眾)訂定(社區管理)規則的規則，藉以建立讓社區居民處理討論及管理公共事務的平台；但官方未盡宣導之責，民眾誤用，後續修訂又將特例變成通則，愈搞愈複雜，結果不但沒達成立法目標，還讓想做事的人綁手綁腳，社區管委會運作因而淪為多數服從少數，甚至少數綁架多數的情況。
饒後樂說，這就好比籃球比賽，兩方球員都不守規則，甚至連裁判也搞不清楚比賽規則一樣；結果變成任何進攻與防守之肢體碰撞動作，都跳過規則(條例)，直接訴諸法律。最嚴重，卻普遍發生的情形就是，多數社區居民不(願)參與社區管委會、區分所有權人會議，乃至社區公共事務。
雖然八四年寓廈條例初版，是饒後樂認為的最佳版本，但他認為，該條例還是少了些東西。首先，是對從事相關物業管理的機構與人員，沒有專業門檻或認證之要求，也不需要相關經驗，再加上條例本身功效不彰，兩相加乘下，讓社區管理只剩空殼子。
歐艾斯物管機構詹文良總監表示，社區根據寓廈條例訂定的辦法及規約，如和現行法令牴觸則自動失效。
缺少訂定維護計畫專章
饒後樂分析，社區總幹事、保全人員與社區(管委會)之間應是僱傭關係；然而因為寓廈條例徒具形式，官方對於相關從業人員缺乏專業門檻認證，從事也不需相關經驗，結果導致劣幣驅逐良幣，甚至淪落至人力派遣的境地。如此的惡性循環，更嚴重的情況，甚至會導致住戶間搞派系鬥爭或撕破臉。
同樣重要的，還有缺少規範『起造人須訂定建物長期維護管理計畫』的專章。饒後樂指出，歐美類似條例是有這個專章；但八十四年國內引進並立法時，卻神奇地少了這一章，相關問題弊病當然註定發生。
如外牆修繕，除須回歸建管及外牆更新(拉皮)層次外，如果條例『補足』起造人訂定維護管理計劃的專章，則問題就解決大半，因為寓廈條例如有此條專章，起造人在興建及銷售房屋前，就須先訂定這棟建物，在若干年後須更新或清洗外牆等等之相關維護計畫。
尤有甚者，起造人訂定建物長期維護計畫，是討論房市資訊揭露公開、透明化的更重要部份；這樣，買家在確定購買前，才能知道未來入住後，得繳多少管理費，才能讓這些看來精緻美觀的休閒公設得以順利運作；否則目前常見，三、五年內新社區公設正常運作，但之後就常變成虛有其表的情況，就會不斷發生，房價還會因此而貶低。
或許培養民眾民主法治素養很難立竿見影，但主政者可馬上做的，是寓廈條例增加起造人長期維護計畫擬定規定之專章，並透過法令宣導，讓條例回歸『教導訂定規則的規則』的層次，並避免過去每每修法，就讓特例變通則的狀況再發生，則上述所提到的一些問題，大致都能獲得解決。
在社區大學講授相關課程的饒後樂講師認為，寓廈條例就只是教導社區住民訂定管理公共事務規則的規則而已。
條例正確援用 房子更保值
或許因為現實，如工作繁忙或眼見社區事務多如牛毛，或雞婆卻吃力不討好，一般人對參與管委會或相關事務多半興趣缺缺或敬謝不敏。但這是人之常情；換個角度，我們都希望自己住在和諧安樂的環境，也都希望自己所住的房屋及社區價值能夠維持；再說得更白一點，希望房價能夠維持水準，甚至上揚。
而要達到這點，除了期待自己無法掌握的外部建設及發展外，其實自己簡單能做的，就是透過正確理解公寓大廈條例，使得社區管理及軟硬體運作更加順暢、健全。而在該條例繁複的條文下，其實只要抓準其精神即可，那就是教導訂定(社區經營管理)規則的規則，以利處理公共事務，並無固定的形式和規章；就如電腦語言的格式語法一樣，要能運作，使用者還須填入指令或程式。
自嘲是台灣對寓廈條例意見最多的饒後樂語重心長地說，社區管委會每吵一次，該社區的價值價格就往下落一次。反過來說，所有社區居民達成共識下，讓管委會順暢運作，房屋價值自然就能向上提升一次，而最基本的門檻，就是正確認知寓廈條例。
社區自治也好，教導訂定規則的規則也罷，寓廈條例其實很簡單，如能正確解讀、援用，則不少現存於各社區的各種疑難雜症，都能迎刃而解，甚至都市更新整合困難的狀況，某種程度也能找到出路，而且更是民主法治社會，人人應有的基本素養！
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